契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約内容に適合していない場合に、売主が負う責任を指します。2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」に代わって導入された考え方です。
不動産そのものに欠陥があるかどうかではなく、「契約でどのような内容が約束されていたか」を基準に判断される点が特徴だと思います。
瑕疵担保責任との違い
判断基準の違い
瑕疵担保責任では、隠れた欠陥があるかどうかが問題とされていました。一方、契約不適合責任では、契約書や重要事項説明書に記載された内容と実際の状態が一致しているかが判断の基準になります。
そのため、事前にどこまで説明し、どのように契約書へ記載しているかが、以前よりも重要になっています。
買主の請求権の整理
契約不適合責任では、買主は修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除といった複数の請求手段を持つことになります。どの請求が可能かは、不適合の内容や程度によって異なります。
契約不適合と判断される主なケース
物理的な不具合
雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の故障など、建物の状態が契約内容と異なる場合は、契約不適合に該当する可能性があります。
数量や範囲の相違
土地面積や建物の範囲が、契約書に記載された内容と異なる場合も、契約不適合として扱われることがあります。測量の有無や図面の扱いは、事前に確認しておく必要があります。
法的制限に関する不一致
建築制限や用途地域など、法令上の制限について説明されていた内容と実態が異なる場合も、問題となることがあります。
売主が負う主な義務
契約内容を明確にする義務
売主は、売買対象となる不動産の状態や条件について、契約内容として明確に示す必要があります。あいまいな表現や口頭説明だけに依存することは、後のトラブルにつながりやすいと考えられます。
不具合の告知義務
売主が把握している不具合や問題点については、事前に告知することが求められます。告知内容は、重要事項説明書や契約書に反映させる形で整理されます。
引き渡し後の対応義務
契約不適合が判明した場合、売主は契約内容に基づいて、修補や代金調整などの対応を求められることがあります。どこまで対応するかは、契約条項の定め方によって変わります。
責任期間と免責特約
契約不適合責任の期間
契約不適合責任を追及できる期間は、契約書で定められます。期間を過ぎると、買主からの請求が制限される場合があります。
免責特約の考え方
中古物件の売買では、契約不適合責任を一部または全部免責とする特約が設けられることがあります。ただし、売主が知りながら告知しなかった事項については、免責が認められない場合もあります。
契約書確認時の注意点
契約不適合責任に関する条項は、契約書の中でも重要な部分にあたります。責任の範囲、期間、免責の有無については、必ず確認しておく必要があります。
内容を理解したうえで契約条件を整理しておくことで、引き渡し後の想定外のトラブルを避けやすくなると思います。