不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。このとき重要になるのが、売却した不動産の所有期間です。土地や建物の譲渡所得は、所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれ、税率が大きく変わります。
同じ売却益でも、長期譲渡に当たるか短期譲渡に当たるかによって、税額は大きく違います。売却価格だけを見て判断すると、手取り額を見誤ることがあります。不動産を売る前には、所有期間の数え方と税率の違いを確認しておくことが大切です。
長期譲渡と短期譲渡とは
土地や建物を売却したときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。長期譲渡所得は、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地や建物を売った場合の所得です。短期譲渡所得は、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地や建物を売った場合の所得です。
ここで注意したいのは、売却した日そのもので5年を判定するわけではない点です。基準日は「売却した年の1月1日」です。購入日から実際には5年を超えているように見えても、売却した年の1月1日時点では5年以下となり、短期譲渡に当たる場合があります。
税率の違い
長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率が大きく異なります。長期譲渡所得の税率は、所得税等15.315％、住民税5％、合計20.315％です。短期譲渡所得の税率は、所得税等30.63％、住民税9％、合計39.63％です。
| 区分 | 判定基準 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える | 所得税等15.315％、住民税5％、合計20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下 | 所得税等30.63％、住民税9％、合計39.63％ |
所得税等には、所得税と復興特別所得税が含まれます。復興特別所得税は、基準所得税額の2.1％です。そのため、長期譲渡所得では所得税15％に復興特別所得税を加えた15.315％、短期譲渡所得では所得税30％に復興特別所得税を加えた30.63％として計算します。
所有期間の数え方
所有期間は、原則として不動産を取得した日から売却した年の1月1日までで判定します。売却日までではなく、その年の1月1日までで見るため、年をまたぐタイミングが重要になります。
たとえば、2021年4月1日に購入した不動産を2026年5月1日に売却した場合、実際の保有期間は5年を超えています。しかし、2026年1月1日時点では所有期間が5年以下です。そのため、この場合は短期譲渡所得に当たります。
| 取得日 | 売却日 | 売却年の1月1日時点 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 2021年4月1日 | 2026年5月1日 | 5年以下 | 短期譲渡所得 |
| 2020年12月31日 | 2026年5月1日 | 5年超 | 長期譲渡所得 |
売却時期を少しずらすだけで、短期譲渡から長期譲渡に変わることがあります。売却益が出る見込みがある場合は、媒介契約や売買契約を進める前に、長期・短期の判定日を確認しておく必要があります。
譲渡所得の計算式
長期譲渡と短期譲渡の税率を確認する前に、まず課税対象となる譲渡所得を計算します。譲渡所得は、売却価格そのものではありません。
| 計算式 |
|---|
| 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 |
譲渡収入金額は、売買代金など売却によって受け取る金額です。取得費は、不動産を購入したときの代金や購入時の仲介手数料、登記費用などです。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
譲渡費用は、不動産を売るために直接かかった費用です。売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、売却のために行った測量費や建物取壊し費用などが該当することがあります。
計算例
次の条件で、長期譲渡と短期譲渡の税額差を見てみます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 譲渡収入金額 | 4,000万円 |
| 取得費 | 2,500万円 |
| 譲渡費用 | 150万円 |
| 特別控除 | なし |
この場合、譲渡所得は4,000万円から2,500万円と150万円を差し引いた1,350万円です。この1,350万円に、長期譲渡所得または短期譲渡所得の税率をかけます。
| 区分 | 計算式 | 概算税額 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 1,350万円 × 20.315％ | 約274万円 |
| 短期譲渡所得 | 1,350万円 × 39.63％ | 約535万円 |
この例では、長期譲渡と短期譲渡で税額に約260万円の差が出ます。売却益が大きいほど、所有期間による税率差は手取り額に大きく影響します。
5年を少し超えただけでは長期にならない場合がある
長期譲渡と短期譲渡で誤解しやすいのが、「購入日から5年経てば長期になる」という理解です。税務上の判定は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで行います。
たとえば、2021年7月に購入した不動産を2026年8月に売却すると、実際の保有期間は5年を超えています。しかし、2026年1月1日時点ではまだ5年以下です。この場合、短期譲渡所得に当たります。
長期譲渡所得として扱われるためには、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている必要があります。売却時期を決めるときは、購入日と売却予定年の1月1日を照らし合わせて確認します。
相続した不動産の所有期間
相続した不動産を売却する場合、所有期間の考え方にも注意が必要です。相続により取得した土地や建物については、原則として被相続人が取得した日を引き継いで所有期間を判定します。
たとえば、親が1990年に購入した土地を子が2025年に相続し、2026年に売却する場合、所有期間は子が相続した日からではなく、親が取得した日から通算して考えるのが基本です。そのため、長期譲渡所得に該当する可能性が高くなります。
ただし、相続した不動産では、取得費の資料が残っていないことがあります。購入時の契約書や領収書が見つからない場合、概算取得費として譲渡収入金額の5％相当額を使うことがあります。所有期間だけでなく、取得費の確認も重要です。
贈与された不動産の所有期間
贈与で取得した不動産を売却する場合も、原則として贈与者の取得日と取得費を引き継ぎます。親から贈与された不動産を子が売却する場合、親がその不動産をいつ取得したかを確認する必要があります。
生前贈与を受けた日から5年を数えるとは限りません。贈与者の取得日を引き継ぐため、贈与を受けて間もない売却でも、長期譲渡所得に該当する場合があります。一方で、贈与者が短期間しか所有していなかった不動産では、短期譲渡所得になることもあります。
マイホームの特例との関係
自分が住んでいたマイホームを売却する場合は、所有期間の長短に関係なく、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。長期か短期かだけで税額を判断せず、居住用財産の特例を使えるかも確認します。
また、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームについては、一定の要件を満たすと軽減税率の特例を使える場合があります。この軽減税率は、3,000万円特別控除と併用できます。
| 特例 | 主な内容 | 所有期間との関係 |
|---|---|---|
| マイホーム3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除 | 所有期間の長短に関係なく使える可能性がある |
| 10年超所有の軽減税率 | 6,000万円以下の部分に軽減税率を適用 | 売却年の1月1日時点で所有期間10年超が要件 |
マイホームの特例には、親族への売却では使えない、過去の特例利用との関係がある、確定申告が必要になるといった要件があります。特例を使える前提で手取り額を計算する場合は、売却前に要件を確認しておく必要があります。
投資用不動産や事業用不動産の場合
投資用マンション、賃貸アパート、事業用ビル、貸地などを売却する場合も、長期譲渡と短期譲渡の税率区分は重要です。マイホームの3,000万円特別控除が使えないケースでは、所有期間による税率差がそのまま税額に反映されます。
不動産投資では、売却益だけでなく、減価償却後の建物取得費も確認します。建物の取得費が減価償却によって小さくなると、譲渡所得が大きくなります。賃貸経営中の帳簿、取得時の契約書、減価償却の明細を確認し、売却前に税額を試算しておくことが大切です。
短期譲渡で税率が高い理由
短期譲渡所得の税率が高く設定されている背景には、短期間での土地建物の売買による利益に重い税負担をかける考え方があります。すぐに転売して利益を得る取引と、長く所有していた不動産を売却する取引では、税率が分けられています。
そのため、購入から時間があまり経っていない不動産を売却する場合は、短期譲渡所得として39.63％の税率がかかる可能性があります。転勤、離婚、相続整理、資金事情などで早期売却する場合も、税率の確認は欠かせません。
売却前に確認したい項目
長期譲渡と短期譲渡を判定するためには、次の項目を確認します。
- 不動産を取得した日
- 売却予定日
- 売却する年の1月1日時点の所有期間
- 相続や贈与で取得した場合の前所有者の取得日
- 取得費が分かる資料
- 譲渡費用に含められる支出
- マイホーム特例の適用可否
- 10年超所有の軽減税率の適用可否
- 確定申告に必要な書類
売却価格の目安が分かった段階で、取得費や譲渡費用も一緒に確認しておくと、税引後の手取り額を把握できます。特に短期譲渡に当たりそうな場合は、売却時期を調整できるかどうかも検討材料になります。
確定申告が必要になる
不動産を売却して譲渡所得が発生する場合は、原則として確定申告が必要です。マイホームの3,000万円特別控除などを使って税額が0円になる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。
確定申告では、売却時の売買契約書、購入時の売買契約書、仲介手数料の領収書、登記費用の明細、譲渡費用の領収書、住民票、特例に関する書類などを用意します。所有期間の判定に関係するため、取得日が分かる資料も重要です。
税率差は手取り額に大きく影響する
長期譲渡と短期譲渡の違いは、売却した不動産の所有期間によって決まります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。
税率は、長期譲渡所得が合計20.315％、短期譲渡所得が合計39.63％です。短期譲渡の税率は長期譲渡の約2倍に近く、売却益が大きいほど手取り額に差が出ます。
不動産を売却する前には、売却価格だけでなく、取得費、譲渡費用、所有期間、特例の有無を確認することが大切です。売却の時期を選べる場合は、長期譲渡に切り替わるタイミングも含めて検討するとよいと思います。