不動産を購入・売却するとき、「この土地はいくらくらいが妥当なのか」という判断はとても難しいものです。その理由のひとつに、不動産には複数の価格の基準が存在するという点があります。

代表的なのが「路線価」「実勢価格」「公示地価」です。いずれも土地や不動産の価値を示すものですが、それぞれ目的や算定方法が異なるため、数字に差が生じます。

この記事では、それぞれの価格の違いを整理し、どのように活用すればよいのかを考えてみたいと思います。

実勢価格とは

• 定義：市場で実際に取引されている価格
• 算出方法：売主と買主の合意による契約価格
• 利用場面：売買契約、融資の担保評価

実勢価格は「市場価格」とも呼ばれます。取引のタイミングや需要・供給のバランス、物件の個別条件によって変動します。

例えば、人気エリアで駅近の土地であれば相場より高く売れることもあり、逆に郊外で需要が少ない土地は安く取引されることもあります。

つまり、実勢価格＝リアルタイムの市場がつけた値段だと言えます。

公示地価とは

• 決定主体：国土交通省
• 公表時期：毎年3月（1月1日時点の価格）
• 対象：全国の標準地（地点を選定）
• 利用場面：土地取引の目安、公共事業用地の算定基準

公示地価は、国が不動産鑑定士の評価をもとに決定する「公的な土地価格」です。取引の指標として利用され、実勢価格に近い水準を目指して算定されています。

ただし、標準地という限られた地点の価格であるため、必ずしも個別の土地の取引価格とは一致しません。目安として捉えるのが適切だと思います。

路線価とは

• 決定主体：国税庁
• 公表時期：毎年7月（1月1日時点の価格を反映）
• 対象：道路ごとに設定される1㎡あたりの価格
• 利用場面：相続税・贈与税の課税基準

路線価は、道路に面する土地の価値を1㎡あたりで示したものです。相続や贈与の税務計算で使われるため、税務上の公平性を確保する役割を持ちます。

一般に、路線価は公示地価の約8割を目安として設定されています。したがって、実勢価格より低めに算出されるのが特徴です。

3つの価格の関係性

おおよその目安として、3つの価格の関係は次のように整理できます。