物件選びにおいて「築年数」は重要な指標のひとつとされています。新築や築浅であれば設備が新しく、老朽化の心配も少ないという安心感がある一方で、築古物件に対しては「傷んでいるのではないか」といった懸念を持つ人も多いようです。
しかし実際には、築年数だけではその建物の状態を正確に判断することはできません。同じ築30年の物件であっても、手入れの仕方や立地条件、施工の質などによって、劣化の程度は大きく異なることがあります。
中古物件の検討や投資においては、見かけの築年数だけで判断せず、実際の状態やメンテナンス履歴にも目を向ける必要があると思います。
建物状態を左右する主な要因
定期的なメンテナンスの有無
定期的に修繕や点検が行われてきた建物は、築年数が古くても良好な状態を保っていることがあります。たとえば以下のようなポイントをチェックしてみると、手入れの有無が見えてきます。
- 外壁や屋根の塗装履歴
- 雨漏り補修、屋根材の交換などの記録
- 水回り設備の交換履歴
- シロアリ防除などの定期処理
これらの記録が残されていれば、管理意識の高い所有者だった可能性があり、安心感につながるといえます。
建物の構造と施工品質
構造自体がしっかりしていれば、築年数が経過しても建物は長持ちします。特に以下の点は確認しておくとよいでしょう。
- 基礎の種類と状態（布基礎・ベタ基礎など）
- 構造材の耐久性（木造・RC造など）
- 施工会社の実績や評判
とくに1981年の「新耐震基準」以降に建てられた建物は、耐震性能が大きく向上しており、築年数以上の価値を持つことがあります。
立地条件や周辺環境の影響
立地や自然条件も建物の傷み具合に影響します。たとえば以下のような場所では、劣化が早まることがあります。
- 海の近く（塩害による腐食）
- 湿気の多い谷地・北向き斜面
- 日照不足によるカビ・藻の発生
- 交通量の多い道路沿い（排気ガスの影響）
こうした外的要因を踏まえると、同じ築年数でも建物の状態に差が出てくるのは自然なことです。
リフォームやリノベーション歴
一部を大きく改修している物件では、築年数の印象とは裏腹に、設備や内装が新しく保たれている場合もあります。
- 内装全体のフルリフォーム
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の一新
- 断熱材や窓サッシの交換
- 耐震補強工事の実施
特にリノベーション済み物件は、「築年数が古い＝劣化している」という思い込みを覆す事例が多く見られます。
チェックすべき「築年数以外の指標」
建物の実際の状態を把握するためには、以下のようなチェックポイントを意識するのがよいと思います。
| チェック項目 | 内容例 |
|---|---|
| 修繕・点検記録 | 屋根・外壁の塗装履歴、設備交換歴 |
| 建物の傾き・ひび割れ | 基礎部分や壁面の目視確認 |
| 雨漏りの跡 | 天井のシミやカビの有無 |
| 配管・電気系統 | 老朽化、改修済みかどうか |
| 断熱・結露の有無 | サッシや窓の構造、室内環境 |
| シロアリ被害 | 防蟻処理の有無、床下の点検記録 |
可能であれば、ホームインスペクション（住宅診断）を依頼し、第三者の目で建物の状態を確認しておくのが安心です。
購入・投資の判断で意識したいこと
築年数が古いという理由だけで選択肢から外すのは、もったいないこともあります。状態が良好で、必要な改修がなされていれば、長期的に見てコストパフォーマンスのよい買い物となることもあります。
逆に、新築や築浅でも施工不良や手抜き工事がある物件もゼロではありません。築年数はあくまで参考指標のひとつとしてとらえ、実際の建物の中身や履歴をしっかり見る姿勢が重要だと思います。