不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して譲渡所得税がかかります。ここでいう利益は、売却代金そのものではありません。売却価格から、取得費、譲渡費用、使える特別控除を差し引いた後の金額です。
不動産売却では、「高く売れたから税金がかかる」と単純には判断できません。購入時の価格、建物の減価償却、仲介手数料、測量費、解体費、所有期間、居住用か投資用かによって課税額が変わります。特にマイホームを売却する場合は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例が使える可能性があります。
譲渡所得税とは何か
不動産売却でよく使われる「譲渡所得税」という言葉は、土地や建物を売ったときの譲渡所得に対してかかる所得税、復興特別所得税、住民税をまとめて指すことが多いです。税法上は、土地や建物の譲渡所得は、給与所得や事業所得などとは分けて計算する分離課税の対象です。
分離課税では、売却益を他の所得と合算して通常の所得税率をかけるのではなく、不動産の所有期間に応じた税率で計算します。そのため、給与が多いか少ないかよりも、売却した不動産の所有期間や特例の適用可否が大きく影響します。
譲渡所得の基本計算式
不動産売却時の譲渡所得は、次の式で計算します。
| 計算式 |
|---|
| 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 |
さらに、マイホームの3,000万円特別控除など、一定の特別控除が使える場合は、譲渡所得から控除した後の金額に税率をかけます。実際の税額計算では、次の流れで確認します。
| 手順 | 確認する内容 |
|---|---|
| 1 | 売却価格などの譲渡収入金額を確認する |
| 2 | 取得費を確認する |
| 3 | 譲渡費用を確認する |
| 4 | 使える特別控除を確認する |
| 5 | 所有期間に応じた税率をかける |
譲渡収入金額に含めるもの
譲渡収入金額は、不動産を売却して受け取る金額です。通常は売買契約書に記載された売買代金が中心になります。土地と建物をまとめて売却した場合は、土地部分と建物部分を分けて考えることがあります。
固定資産税や都市計画税の精算金を買主から受け取る場合、その金額が譲渡収入金額に含まれるかも確認が必要です。実務では売買代金とは別に精算されますが、税務上は売却に伴って受け取る金銭として扱われる場合があります。
取得費とは何か
取得費は、売却した不動産を取得するためにかかった費用です。購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、登記費用、測量費、一定の設備費や改良費などが含まれることがあります。
建物については、購入時の金額をそのまま取得費にするわけではありません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。古い建物を売却する場合、建物部分の取得費が想定より小さくなることがあります。
| 取得費に含まれることがあるもの | 内容 |
|---|---|
| 購入代金 | 土地や建物を取得したときの代金 |
| 購入時の仲介手数料 | 不動産会社に支払った購入時の手数料 |
| 登録免許税・登記費用 | 取得時の登記に関する費用 |
| 不動産取得税 | 取得後に課税された都道府県税 |
| 設備費・改良費 | 資産価値を高めるための支出 |
取得費が分からない場合
古い不動産を売却する場合、購入時の契約書や領収書が残っていないことがあります。この場合、概算取得費として、譲渡収入金額の5％相当額を取得費にできる扱いがあります。
たとえば、土地建物を3,000万円で売却し、取得費が分からない場合は、150万円を取得費として計算できます。ただし、実際の取得費が分かる場合に比べて取得費が小さくなり、課税譲渡所得が大きくなることがあります。
購入時の売買契約書、領収書、登記費用の明細、リフォーム工事の契約書などが残っていれば、取得費として使えるものがないか確認します。相続した不動産でも、被相続人が取得したときの資料を探すことが重要です。
譲渡費用とは何か
譲渡費用は、不動産を売るために直接かかった費用です。売却時の仲介手数料、売買契約書に貼った印紙代、測量費、売却のための建物取壊し費用、貸家を売るために支払った立退料などが該当することがあります。
一方で、固定資産税、維持管理費、通常の修繕費、売却代金を回収するための費用などは、譲渡費用にならない場合があります。売却に直接必要だった支出かどうかを分けて確認します。
| 譲渡費用に含まれることがあるもの | 内容 |
|---|---|
| 売却時の仲介手数料 | 不動産会社に支払った売却時の手数料 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙代 |
| 測量費 | 土地を売るために行った測量費用 |
| 建物取壊し費用 | 土地を売るために建物を取り壊した費用 |
| 立退料 | 貸家や貸地の売却に際して支払った立退料 |
長期譲渡所得と短期譲渡所得
土地や建物の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。基準になるのは、売却した日ではなく、売却した年の1月1日現在の所有期間です。
| 区分 | 判定基準 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える | 所得税等15.315％、住民税5％、合計20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下 | 所得税等30.63％、住民税9％、合計39.63％ |
ここでいう所得税等には、所得税に加えて復興特別所得税が含まれます。復興特別所得税は、平成25年から令和19年まで、基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告・納付するものです。
たとえば、2026年中に売却する場合は、2026年1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかを確認します。購入日から丸5年経っていると思っても、1月1日時点の判定では短期に当たることがあります。
計算例
次の条件で、不動産売却益にかかる譲渡所得税を簡単に計算します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 譲渡収入金額 | 4,000万円 |
| 取得費 | 2,500万円 |
| 譲渡費用 | 150万円 |
| 特別控除 | なし |
| 所有期間 | 長期譲渡所得に該当 |
この場合、譲渡所得は4,000万円から2,500万円と150万円を差し引いた1,350万円です。長期譲渡所得に該当するため、所得税等15.315％、住民税5％、合計20.315％で計算します。
| 計算 | 金額 |
|---|---|
| 譲渡所得 | 4,000万円 − 2,500万円 − 150万円 ＝ 1,350万円 |
| 概算税額 | 1,350万円 × 20.315％ ＝ 約274万円 |
実際の申告では、土地と建物の内訳、建物の減価償却、取得費に含められる支出、特例の適用可否を確認して計算します。この例は、基本構造を理解するための簡略化した計算です。
マイホームの3,000万円特別控除
自分が住んでいたマイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。所有期間の長短に関係なく使える可能性があるため、マイホーム売却では最初に確認したい特例です。
たとえば、譲渡所得が2,000万円でも、3,000万円特別控除を使える場合は、課税譲渡所得が0円になります。譲渡所得が4,000万円であれば、3,000万円を控除した1,000万円が課税対象になります。
ただし、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却では使えない場合があります。また、同じような居住用財産の特例を一定期間内に使っている場合や、住宅ローン控除との関係で注意が必要になる場合もあります。特例を使うには確定申告が必要です。
10年超所有のマイホームの軽減税率
売却した年の1月1日現在で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、長期譲渡所得の税率が軽減される特例があります。この軽減税率は、3,000万円特別控除と併用できます。
| 課税長期譲渡所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 所得税等10.21％、住民税4％、合計14.21％ |
| 6,000万円を超える部分 | 所得税等15.315％、住民税5％、合計20.315％ |
軽減税率は、3,000万円特別控除を使った後の課税長期譲渡所得金額に対して適用します。マイホームの売却益が大きい場合は、3,000万円特別控除だけでなく、10年超所有の軽減税率も確認します。
相続した空き家を売る場合の特例
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。対象になるのは、被相続人が居住していた家屋やその敷地などで、相続開始から一定期間内に売却する場合です。現行の公的情報では、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却した場合が対象とされています。
令和6年1月1日以後の譲渡では、制度の扱いが一部広がっています。従来は、売却時までに耐震基準に適合するよう改修するか、家屋を取り壊して土地を売却することが主な前提でした。現在は、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、買主側で家屋の耐震改修または取壊しを行った場合も、一定の要件を満たせば対象になります。
また、相続人の数にも注意が必要です。令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋やその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は、控除額の上限が1人あたり3,000万円ではなく2,000万円になります。複数の相続人で共有している空き家を売却する場合は、売却前に控除額の上限と分配方法を確認します。
この特例は、通常のマイホーム3,000万円特別控除とは別の制度です。耐震基準、取壊し時期、売却時期、相続人の数、被相続人居住用家屋等確認書の取得など、確認すべき要件が多いため、相続した古い住宅を売却する場合は早めに自治体や税理士に確認する必要があります。
損失が出た場合の考え方
不動産を売却して損失が出た場合、原則として土地や建物の譲渡損失を給与所得など他の所得と自由に通算することはできません。ただし、マイホームの買換えや住宅ローンが残るマイホームの売却など、一定の要件を満たす場合には、譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例が使えることがあります。
売却益が出る場合だけでなく、売却損が出る場合も、確定申告によって税負担に影響する可能性があります。住宅ローン残高、売却価格、買換えの有無、居住用かどうかを確認しておきます。
確定申告が必要になる場合
不動産を売却して譲渡所得が発生する場合は、原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などを使って税額が0円になる場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要になります。
確定申告では、売買契約書、取得時の契約書、仲介手数料の領収書、登記費用の明細、譲渡費用の領収書、取得費が分かる資料、特例に関する書類などを用意します。取得時の資料が不足していると、取得費の計算に影響します。
| 準備したい資料 | 確認する内容 |
|---|---|
| 売却時の売買契約書 | 譲渡収入金額 |
| 購入時の売買契約書 | 取得価額 |
| 仲介手数料の領収書 | 取得費または譲渡費用 |
| 登記費用や税金の資料 | 取得費に含められる費用 |
| 測量費・解体費の領収書 | 譲渡費用 |
| 住民票など | 居住用財産の特例確認 |
よくある誤解
一つ目は、「売却価格に税率をかける」という誤解です。譲渡所得税は売却価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益に対してかかります。
二つ目は、「5年住んでいれば長期譲渡になる」という理解です。長期か短期かは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで判定します。実際の売却日で単純に5年を数えるわけではありません。
三つ目は、「マイホームなら必ず3,000万円控除が使える」という見方です。親族への売却、過去の特例利用、居住実態、売却時期などによって適用できない場合があります。特例を使う前提で資金計画を立てる場合は、事前に要件を確認する必要があります。
売却前に確認したい項目
不動産を売却する前には、次の項目を確認しておくと税額の見通しを立てる材料になります。
- 売却予定価格
- 購入時の価格が分かる資料
- 取得費に含められる費用
- 建物の減価償却後の取得費
- 売却時の仲介手数料や測量費
- 所有期間が長期か短期か
- マイホームの3,000万円特別控除を使えるか
- 10年超所有の軽減税率を使えるか
- 相続空き家の特例を使えるか
- 確定申告に必要な書類がそろっているか
売却後に資料を集めると、購入時の契約書や領収書が見つからないことがあります。売却を検討し始めた段階で、取得時の資料を探し、概算の税額を確認しておくと、手取り額を考える材料になります。
譲渡所得税は手取り額に直結する
不動産売却益にかかる譲渡所得税は、売却価格ではなく、譲渡所得に対して計算します。譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引き、特別控除がある場合は控除後の金額を使います。
税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって長期と短期に分かれます。長期譲渡所得は一般的に20.315％、短期譲渡所得は39.63％として計算されます。マイホームでは3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率が使える場合もあります。
不動産売却では、売却価格だけでなく、税金を差し引いた後の手取り額を確認することが大切です。売却前に取得費、譲渡費用、所有期間、特例の有無を整理し、必要に応じて税理士や税務署に確認してから進めるのがよいと思います。
