住宅ローンの基本と選び方

住宅の購入を考えたとき、多くの方にとって避けて通れないのが住宅ローンの存在です。物件価格の全額を現金で用意できる人は多くありません。そこで、金融機関から資金を借り入れ、長期にわたって返済していく仕組みである住宅ローンが利用されます。

とはいえ、住宅ローンにはさまざまな商品があり、金利タイプや返済方法、保障内容などの違いがあります。ここでは、住宅ローンの基礎と、選ぶ際に押さえておきたいポイントをわかりやすく解説します。

住宅ローンとはどのような仕組み？

住宅ローンとは、マイホームの購入、新築、建て替え、リフォームといった目的のために、銀行や信用金庫、住宅金融支援機構などの金融機関から資金を借りる制度です。借りた金額に応じて、利息をつけて毎月返済していく形になります。

借入の際には、借入金額・返済期間・金利のタイプを決め、契約を交わす必要があります。返済期間は通常15年～35年程度で、長期にわたるため、無理のない計画が重要です。

また、万が一の死亡や高度障害に備えるため、団体信用生命保険（通称：団信）への加入が求められることが多いです。これは借入者に万一のことがあった場合、残債が保険で完済される制度で、家族の生活を守る役割も果たしています。

住宅ローンの金利は大きく3つに分類されます。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身のライフスタイルや将来の見通しに合わせた選択が必要です。

返済期間中、金利がずっと一定のタイプです。フラット35が代表的です。金利が変わらないため、返済額も一定で、将来の家計設計がしやすくなります。ただし、変動金利型に比べて金利が高めに設定されているのが一般的です。

半年ごとに金利が見直され、返済額が変わる可能性のあるタイプです。最初の金利が低いため、当初の返済負担を抑えることができます。ただし、将来的に金利が上がれば、返済額が増えるリスクも伴います。

3年・5年・10年といった一定期間は固定金利で、その後は変動金利に切り替わるタイプです。最初は金利が安定しており、変動への移行タイミングで再度選択できる柔軟性があります。

住宅ローンを組むには、金融機関による審査を通過しなければなりません。審査では以下のような項目がチェックされます。

特に重視されるのが「返済負担率」で、年収400万円未満の方は30％以内、400万円以上の方は35％以内が目安とされています。

また、借入可能額の上限いっぱいを借りるのではなく、「無理なく返せる金額」に設定することが肝心です。一般的には、月収の25～30％以内の返済額がひとつの目安となります。

住宅ローンを利用する際には、物件価格以外にも多くの費用が発生します。代表的なものは以下のとおりです。

諸費用の総額は数十万円から100万円以上になることもあるため、あらかじめ資金計画に組み込んでおくのがよいと思います。

マイホームを購入する際には、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」という税制優遇制度を利用できる場合があります。

2025年時点では、省エネ性能を満たす新築住宅（ZEH・長期優良住宅など）に対し、最大13年間、年末残高の0.7％が所得税から控除されます。年間40万円以上の節税につながるケースもあり、積極的に活用したい制度です。

中古住宅の場合は条件が異なるため、国税庁や国土交通省の公式サイトで最新の要件を確認しておくと安心です。

複数の金融機関のローン商品を比較する際には、以下の点をチェックしておくのがよいと思います。

近年ではネット銀行の住宅ローンも人気があり、金利が低く設定されているものも多いです。ただし、対面相談ができない場合もあるため、自分にとって安心できるサポート体制かも確認しておくのがよいでしょう。

住宅ローンは、マイホームという大きな買い物を支える重要な仕組みです。選び方によっては数百万円もの違いが生まれることもあるため、金利や返済計画、保険などの各要素を丁寧に検討することが大切です。

自分や家族の将来設計と照らし合わせながら、無理のない範囲で借入額を設定し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けながら進めていくのが安心かと思います。