不動産を購入・売却するとき、提示された価格が「妥当なのかどうか」を判断するのは難しいと思います。その際に役立つのが、近隣物件との比較です。エリア内で条件の近い物件と見比べることで、相場感をつかみやすくなります。
ただし、単純に「坪単価が安いからお得」と考えるのは危険です。比較には一定のルールや視点が必要になります。ここでは、近隣物件との価格比較の方法を整理してみます。
比較の基本は「条件をそろえる」こと
価格比較を行う際は、できるだけ条件をそろえることが重要です。以下のような要素を揃えると、判断の精度が高まります。
- 立地条件：最寄駅からの距離、周辺環境、道路付け
- 土地面積・建物面積：広さや形状、延床面積
- 築年数・建物構造：築浅か築古か、木造かRC造か
- 設備仕様：リフォーム履歴、住宅設備の新しさ
- 権利関係：所有権か借地権か
条件をそろえずに比較すると、本来の価格差ではなく、単なるスペックの違いを見てしまうことになりかねません。
坪単価での比較
不動産価格を標準化する方法としてよく使われるのが「坪単価」です。
坪単価 ＝ 価格 ÷ 土地や建物の面積（坪数）
例えば、同じエリアで土地100㎡の物件が3,000万円、120㎡の物件が3,600万円なら、それぞれの坪単価を算出して比較することで、価格の妥当性を見やすくなります。
ただし、坪単価は万能ではありません。形状や接道条件、利用できる建ぺい率・容積率などが異なると、同じ坪単価でも実際の利用価値に差が出ます。
成約事例との比較
現在売り出されている物件価格（売出価格）は、必ずしも成約価格ではありません。売出価格は売主の希望額を含んでいるため、実際に成立する取引価格より高いことが多いのです。
信頼できる比較を行うには、過去の成約事例を参考にすることが大切です。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産会社が持つ成約事例データ
- 登記情報の確認
これらを活用すれば、実際に取引された金額をもとに比較することができます。
類似物件の条件差を補正する
近隣で完全に同じ条件の物件を探すのは困難です。そのため、ある程度の補正を行って比較する必要があります。
- 築年数差：築年数が5年古ければ、一定割合を差し引く
- 駅距離差：駅から遠い物件は減点評価を行う
- 接道条件差：南向き整形地と北側接道の旗竿地では価格差が出やすい
補正を加えることで、より妥当な比較が可能になります。
公的価格や相場データも参考にする
近隣物件の比較に加えて、公的な価格指標や相場データも確認しておくと安心です。
- 公示地価：国が発表する基準価格
- 基準地価：都道府県が公表する土地価格
- 路線価：相続税・贈与税の基準となる価格
これらと実際の成約事例を見比べることで、その価格が市場感覚に合っているかどうかをチェックできます。
比較のための実践ステップ
売出物件をリストアップする
まずは近隣エリアの売出物件をできるだけ多く集めます。
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、アットホーム、ホームズなど）で同じ町名・駅圏内を条件検索
- 不動産会社の店舗で資料を請求
- チラシや折込広告から情報収集
ポイントは「できるだけ条件の近い物件を幅広く集める」ことです。1～2件では偏りが出るため、最低でも5～10件程度はリスト化しておくのが安心です。
条件を整理して表にまとめる
集めた物件を比較できるよう、条件を統一して表にまとめます。
チェックしておきたい項目は以下の通りです。
- 物件所在地（町名・最寄駅）
- 価格
- 土地面積・建物面積
- 間取り
- 築年数
- 建物構造（木造・RC造など）
- 接道条件（道路幅・方角）
- 設備やリフォーム履歴
Excelやスプレッドシートを使うと、条件を並べて比較しやすくなります。
坪単価を計算する
次に、価格を面積で割って坪単価を出します。
- 土地のみなら「土地価格 ÷ 土地面積」
- 建物付きなら「総額 ÷ 延床面積」
坪単価に統一することで、広さの異なる物件同士でも比較可能になります。特に土地の評価を見極める際に有効です。
成約事例で裏付ける
売出価格は「売主の希望価格」であるため、実際の成約価格とは異なることが多いです。そこで以下を活用して裏付けを行います。
- 国土交通省「不動産取引価格情報」：過去の成約価格を無償で検索可能
- 不動産会社の情報：地域密着の会社は直近の成約事例を把握している
- 登記情報サービス：有料で成約価格の記録を閲覧できる
売出価格と成約価格の乖離を知ることで、交渉余地や相場のリアル感が見えてきます。
条件差を補正して調整する
完全に同じ条件の物件はほとんど存在しません。そのため「条件補正」が必要です。
例としては以下のような調整方法があります。
- 築年数：1年古いごとに1～2％下げて比較
- 駅距離：徒歩1分違うごとに数万円～十数万円の差を見込む
- 接道：南向き・整形地は評価をプラス、北向き・旗竿地はマイナス
- 建物状態：フルリフォーム済みはプラス、修繕必要はマイナス
こうして条件を揃えて比較すると、より妥当な価格判断が可能になります。
公的価格・相場指標とも照らし合わせる
最後に、集めた比較データを「公示地価」「基準地価」「路線価」などの公的価格や不動産相場データと照らし合わせます。
- 売出価格が公的価格より極端に高い → 割高の可能性
- 成約事例が公的価格を上回る → 市場での人気が高い
複数のデータを組み合わせることで、判断の精度を高めることができます。
相場感を持つことで妥当性を見極めやすくなる
実践ステップを詳しく行うことで、「単に安い・高い」ではなく、条件を揃えたうえでの妥当性判断ができるようになるかと思います。価格交渉の材料としても活用できるため、購入・売却どちらの立場でも役立ちます。
不動産は一物一価の性質が強いため、単純な比較が難しいのが実情です。ですが、近隣物件との価格比較を行い、複数のデータを組み合わせて相場感を養うことで、売出価格や購入希望価格の妥当性を見極めやすくなります。
