鑑定評価で使われる3つのアプローチ法とは

不動産は同じものが二つとない「一物一価」の資産であるため、売主・買主の希望や感情だけで価格を決めるのではなく、客観的かつ合理的に価値を評価する仕組みが必要になります。

このときに用いられるのが「不動産鑑定評価」です。鑑定士は、国が定める基準に基づき、土地や建物の経済価値を算出します。
評価の際に中心となるのが、3つのアプローチ法（評価手法）です。

鑑定評価の3つのアプローチ法とは？

不動産鑑定評価で使われる3つのアプローチ法は次の通りです。

1. 取引事例比較法（Market Approach）
2. 収益還元法（Income Approach）
3. 原価法（Cost Approach）

それぞれの特徴や使われる場面が異なります。

取引事例比較法（Market Approach）

概要

取引事例比較法は、実際に取引された類似不動産の価格を基準にして、対象不動産の価格を求める方法です。
市場の動きを直接反映するため、現実の相場に近い評価ができるのが特徴です。

評価の手順

1. 類似性の高い取引事例を複数選定
2. 立地・面積・形状・築年数などの条件を比較
3. 各要素の差を補正（調整）して価格を導く

使用される場面

• 住宅地・マンション・宅地など、取引事例が豊富な市場
• 売買や担保評価など、実勢価格に近い値を知りたい場合

メリット・デメリット

メリット	デメリット
市場実態に即した価格が出やすい	類似取引が少ないと精度が下がる
単純明快で理解しやすい	市場の変動に敏感で時期によって差が出る

収益還元法（Income Approach）

概要

収益還元法は、不動産が将来生み出す収益をもとに現在価値を求める方法です。
投資用マンションやオフィスビル、商業施設など、「収益を生む物件」でよく使われます。

評価の考え方

基本的な考え方は、「この不動産から将来どのくらいの収入が得られるか」を予測し、その金額を現在価値に割り戻すというものです。
たとえば、家賃収入が安定している物件は収益性が高く、結果的に評価額も上がります。

主な算出方法

収益還元法には2つの手法があります。

手法名	内容
直接還元法	1年間の純収益を還元利回りで割って価格を求める（短期的評価）
DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）	将来数年間のキャッシュフローを現在価値に割り引いて合計（長期的評価）

使用される場面

• 収益性の高い投資用不動産
• REIT（不動産投資信託）や事業用物件の評価

メリット・デメリット

メリット	デメリット
投資価値を的確に反映できる	将来収益や利回りの予測に主観が入りやすい
市場動向と金融環境を考慮できる	一般の住宅では適用が難しい

原価法（Cost Approach）

概要

原価法は、同じ不動産を新たに建てた場合にかかる費用（再調達原価）から、減価を差し引いて価値を求める方法です。
特に、取引事例が少ない特殊な物件や、建物そのものの価値を評価する場合に使われます。

評価の手順

1. 建物を新築するのに必要なコストを算出（再調達原価）
2. 経過年数や劣化状況に応じて減価修正
3. 土地価格と建物価格を合計して評価額を求める

使用される場面

• 学校、病院、工場などの特殊建物
• 新築や築浅物件の価格評価
• 保険金額や担保評価を求める場合

メリット・デメリット

メリット	デメリット
実際の建設費を反映しやすい	実勢価格との乖離が生じることがある
取引事例がない物件でも評価可能	減価の算定が主観的になりやすい

3つのアプローチの使い分け

鑑定士はこれら3つの方法を目的や不動産の種類に応じて組み合わせます。
たとえば、住宅地では取引事例比較法を重視し、収益物件では収益還元法を主に使うなど、評価対象に応じた最適な手法を選びます。

評価手法	主な用途
取引事例比較法	住宅地・宅地・マンション
収益還元法	収益物件・商業施設・投資不動産
原価法	公共施設・工場・新築物件

複数の手法を併用して算出した結果を総合的に判断し、「鑑定評価額」として提示するのが一般的です。

おわりに｜3つの視点で見ることで、より客観的な価値に近づく

不動産の価値は、利用目的・市場環境・収益性などによって多面的に変化します。そのため、1つの方法だけに頼らず、3つのアプローチを組み合わせて判断することが、適正価格を導くうえでの基本となります。

鑑定評価の仕組みを理解しておくことで、不動産の売買や投資の際にも「どのような根拠でその価格になっているのか」を冷静に見極められるようになると思います。