不動産に関する確定申告では、売却したのか、賃貸収入があるのか、住宅ローン控除を受けるのかによって必要な書類が変わります。売買契約書や登記事項証明書のように提出や提示に関係する書類もあれば、計算の根拠として手元に残しておく資料もあります。
不動産の申告で迷う原因の一つは、提出する書類と、計算のために使う資料が混ざることです。税務署に添付する書類だけを集めても、取得費や譲渡費用、必要経費の金額を出せなければ申告書を作成できません。反対に、領収書や明細をすべて添付する必要があるとは限りません。
不動産関係書類は申告内容ごとに変わる
不動産に関係する確定申告は、大きく分けると、不動産を売却した場合、不動産を貸して家賃収入がある場合、住宅ローン控除を初めて受ける場合に分かれます。それぞれ所得の種類や使う明細書が異なるため、最初に自分の申告内容を整理します。
| 申告内容 | 主な書類 | 主に確認するポイント |
|---|---|---|
| 土地や建物を売却した | 申告書第三表、譲渡所得の内訳書、売買契約書など | 売却価格、取得費、譲渡費用、所有期間、特例の有無 |
| 賃貸収入がある | 青色申告決算書または収支内訳書、家賃明細、経費資料など | 家賃収入、管理費、修繕費、固定資産税、減価償却費 |
| 住宅ローン控除を初めて受ける | 住宅借入金等特別控除額の計算明細書、残高証明書、契約書、省エネ性能を示す書類など | 借入残高、取得価額、床面積、入居日、住宅の省エネ性能区分 |
同じ不動産関係の申告でも、売却益の申告と賃貸経営の申告では書類の種類が大きく異なります。自宅を売った年に新居を購入した場合は、旧居の譲渡所得の申告と、新居の住宅ローン控除の手続きが同じ年に関係することもあります。
共通して必要になるマイナンバーと本人確認書類
不動産特有の書類とは別に、確定申告書を提出する際には、申告書にマイナンバーを記載します。書面で提出する場合は、本人確認書類の提示または写しの添付も必要です。
| 提出方法 | 必要になるもの |
|---|---|
| 書面で提出する場合 | マイナンバーの記載、本人確認書類の提示または写しの添付 |
| e-Taxで提出する場合 | マイナンバーを入力して送信する。マイナンバーカード等による電子的な本人確認を行う場合、本人確認書類の提示や写しの添付は不要 |
本人確認書類は、マイナンバーカードを使う方法のほか、通知カードやマイナンバー入りの住民票などの番号確認書類と、運転免許証や資格確認書などの身元確認書類を組み合わせる方法があります。書面提出では、添付書類台紙に本人確認書類の写しを貼って提出する扱いになることがあります。
提出書類と手元資料を分ける
確定申告で必要になる書類は、税務署に提出する書類と、金額を計算するために手元で使う資料に分けると整理できます。たとえば、譲渡所得の内訳書は申告書と一緒に作成する書類ですが、購入時の売買契約書や仲介手数料の領収書は、取得費や譲渡費用を計算するための根拠資料になります。
| 区分 | 書類の例 | 扱い方 |
|---|---|---|
| 申告書類 | 確定申告書、申告書第三表、譲渡所得の内訳書、青色申告決算書、収支内訳書など | 申告内容に応じて作成し、申告書と一緒に提出する |
| 添付・提示書類 | 売買契約書の写し、住宅ローン残高証明書、各種証明書など | 特例や控除の要件に応じて添付または提示する |
| 計算根拠資料 | 領収書、請求書、固定資産税納税通知書、管理会社の明細、修繕費の資料など | 収入・費用・経費の計算に使い、申告後も保管する |
e-Taxで申告する場合、一定の書類は添付や提示に代えて、記載内容を入力して送信できることがあります。添付を省略できる書類であっても、税務署から内容確認を求められる場合に備えて、原本や写しは手元に保管します。
不動産を売却した場合に必要な書類
土地や建物を売却して譲渡所得がある場合は、通常の確定申告書に加えて、分離課税用の申告書第三表と、譲渡所得の内訳書を作成します。譲渡所得の内訳書には、売却した不動産の所在地、売却金額、取得費、譲渡費用、所有期間などを記入します。
| 書類 | 主な役割 |
|---|---|
| 確定申告書 | 給与所得、不動産所得、譲渡所得などを含めて所得税額を申告する |
| 申告書第三表 | 土地や建物の譲渡所得など、分離課税の所得を記入する |
| 譲渡所得の内訳書（土地・建物用） | 譲渡所得の金額、取得費、譲渡費用、特例の内容を計算する |
| 売却時の売買契約書 | 譲渡収入金額や売却日を確認する |
| 購入時の売買契約書 | 取得価額や取得日を確認する |
| 仲介手数料や登記費用などの領収書 | 取得費や譲渡費用に含める金額を確認する |
売却価格だけでは譲渡所得を計算できません。購入時の価格、購入時にかかった費用、売却時にかかった費用を差し引いて、課税対象となる金額を出します。古い不動産では購入時の契約書が見つからないことがあり、その場合は取得費の計算方法を慎重に扱う必要があります。
取得費を計算するための書類
取得費は、不動産を買ったときの代金や購入時の費用をもとに計算します。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、購入時の建物価格が分かる資料も重要です。
| 書類 | 見る内容 |
|---|---|
| 購入時の売買契約書 | 土地と建物の購入価格、契約日、引渡日 |
| 購入時の諸費用明細 | 仲介手数料、登記費用、不動産取得税など |
| 建物価格が分かる資料 | 減価償却費相当額を計算するための建物取得価額 |
| リフォームや改良工事の請求書 | 取得費に含められる設備費や改良費があるか |
| 登記関係の領収書 | 登録免許税、司法書士報酬などの内訳 |
購入時の契約書をなくしている場合でも、通帳の記録、住宅ローンの契約書、当時の精算書、不動産会社の保管資料などから金額を確認できる場合があります。取得費が分からないまま申告すると、概算取得費として譲渡収入金額の5％相当額を使う形になり、譲渡所得が大きくなることがあります。
譲渡費用を計算するための書類
譲渡費用は、不動産を売るために直接かかった費用です。売却時の仲介手数料や売買契約書に貼った印紙代、売却のために行った測量費、建物取壊し費用などが該当することがあります。
| 書類 | 譲渡費用との関係 |
|---|---|
| 売却時の仲介手数料の領収書 | 売却のために支払った費用として扱う |
| 売買契約書の印紙代が分かる資料 | 契約書作成にかかった費用として確認する |
| 測量費の請求書・領収書 | 売却のために行った測量であれば譲渡費用に該当する場合がある |
| 建物取壊し費用の請求書・領収書 | 土地売却のための取壊し費用として扱える場合がある |
| 立退料の支払資料 | 売却のために借家人へ支払った場合、譲渡費用に含められることがある |
修繕費や固定資産税など、保有中にかかった費用がすべて譲渡費用になるわけではありません。売却のために直接必要だった支出かどうかで扱いが変わります。判断に迷う費用は、領収書や請求書を残したうえで、税務署や税理士に確認できる状態にしておくと安全です。
マイホームの特例を使う場合の書類
自分が住んでいたマイホームを売却する場合、居住用財産の3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率などを使える可能性があります。特例を受けるには、通常の譲渡所得の書類に加えて、居住用財産であることや売却内容を示す資料が必要になります。
| 書類 | 見る内容 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書 | 譲渡所得、特別控除、軽減税率などの計算内容 |
| 売却した不動産の登記事項証明書または不動産番号が分かる資料 | 所在地、所有者、家屋や土地の内容 |
| 売却時の売買契約書の写し | 売却金額、売却日、買主との関係 |
| 住民票や戸籍の附票など | 売却した家に住んでいた事実や住所のつながり |
| 取壊し関係の資料 | 家屋を取り壊して敷地を売った場合の取壊し日や売買契約日 |
マイホームの特例は、税額が0円になる場合でも確定申告が必要です。特例を使う前提で売却を進める場合は、売却先が親族など特別な関係にある人ではないか、過去に同じ特例を使っていないか、住宅ローン控除との関係に問題がないかも確認します。
相続した不動産を売却する場合の書類
相続した土地や建物を売却する場合は、通常の譲渡所得の書類に加えて、被相続人がいつ取得した不動産なのか、相続人がどのように取得したのかを示す資料が必要になることがあります。相続では、取得日や取得費を引き継ぐ扱いになるため、被相続人が購入したときの資料も重要です。
| 書類 | 主な目的 |
|---|---|
| 被相続人の購入時契約書 | 取得日と取得費を確認する |
| 相続登記後の登記事項証明書または不動産番号が分かる資料 | 相続人の所有関係を確認する |
| 遺産分割協議書 | 誰が不動産を取得したかを確認する |
| 相続税の申告書や納税資料 | 取得費加算の特例を検討する場合の資料になる |
| 市区町村長が交付する被相続人居住用家屋等確認書 | 相続した空き家の3,000万円特別控除を使う場合に必要になる |
相続した実家を売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除と、被相続人の居住用財産に関する3,000万円特別控除を混同しないようにします。自分が住んでいた家を売る制度と、亡くなった親などが住んでいた空き家を相続人が売る制度では、要件も必要書類も異なります。
相続空き家の特例で必要になる被相続人居住用家屋等確認書は、売却した家屋や敷地の所在地を管轄する市区町村で交付を受ける書類です。自治体への申請後、交付まで日数がかかることがあるため、確定申告の直前に準備を始めると申告期限に間に合わない可能性があります。
賃貸収入がある場合に必要な書類
アパート、マンション、貸家、駐車場などから賃貸収入がある場合は、不動産所得として申告します。青色申告者は青色申告決算書、不動産所得用を作成し、白色申告者は収支内訳書、不動産所得用を作成します。
| 書類 | 主な役割 |
|---|---|
| 青色申告決算書（不動産所得用） | 青色申告者が不動産所得の収入・経費・所得金額を記入する |
| 収支内訳書（不動産所得用） | 白色申告者が不動産所得の収入・経費・所得金額を記入する |
| 賃貸借契約書 | 家賃、共益費、敷金、礼金、契約期間を確認する |
| 管理会社の送金明細 | 入金額、管理手数料、修繕費、差引送金額を確認する |
| 家賃の入金記録 | 実際の収入額や未収家賃の有無を確認する |
不動産所得の申告では、家賃収入の合計額と必要経費の内訳が中心になります。管理会社を通している場合は、月ごとの送金明細や年間収支報告書が重要です。自主管理の場合は、家賃の入金記録、契約書、領収書を自分で整理しておく必要があります。
不動産所得の経費資料
不動産所得では、賃貸経営に必要な支出を経費として計上します。固定資産税、管理委託料、修繕費、火災保険料、借入金利息、減価償却費など、項目ごとに資料を分けておくと申告書への転記漏れを減らせます。
| 経費項目 | 必要になる資料 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 納税通知書、納付書、口座振替記録 |
| 管理委託料 | 管理会社の明細、請求書、契約書 |
| 修繕費 | 工事請求書、領収書、修繕内容が分かる資料 |
| 損害保険料 | 火災保険や地震保険の保険証券、領収書、保険料明細 |
| 借入金利息 | 返済予定表、金融機関の返済明細 |
| 減価償却費 | 購入時の契約書、建物価格、耐用年数、過去の申告書控え |
借入金の返済額は、元金部分と利息部分に分かれます。不動産所得の経費に関係するのは主に利息部分です。返済額全体を経費として扱うと、所得金額を誤る原因になります。
住宅ローン控除を初めて受ける場合の書類
住宅ローン控除を初めて受ける年は、会社員で年末調整を受けている人でも確定申告が必要です。住宅の新築、購入、中古住宅の取得、増改築などで必要書類が変わるため、取得した住宅の区分に合わせて書類をそろえます。
令和6年以降に建築確認を受けた新築住宅などでは、原則として省エネ基準に適合することが住宅ローン控除の前提になります。住宅の区分に応じて、建設住宅性能評価書の写し、住宅省エネルギー性能証明書、検査済証の写しなど、省エネ性能を示す書類が必要になります。
| 書類 | 主な内容 |
|---|---|
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 住宅ローン控除額を計算するための明細書 |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 年末時点の住宅ローン残高を示す資料 |
| 家屋の登記事項証明書または不動産番号が分かる資料 | 床面積、取得年月日、所有者などを確認する |
| 売買契約書または工事請負契約書の写し | 取得対価、契約日、住宅の内容を確認する |
| 土地の登記事項証明書または不動産番号が分かる資料、土地の売買契約書 | 土地も住宅ローン控除の対象に含める場合に確認する |
| 省エネ性能を示す書類 | 建設住宅性能評価書の写し、住宅省エネルギー性能証明書、検査済証の写しなど。新築住宅では控除を受けるための重要書類になる |
住宅ローン控除では、住宅の床面積、入居日、借入期間、所得金額に加えて、住宅の省エネ性能区分が控除額や適用可否に関係します。建売住宅や分譲マンションを購入した場合は、売主や販売会社から必要な証明書類を受け取れるか、早い段階で確認しておく必要があります。
金融機関が調書方式に対応している場合、住宅ローン残高証明書や一定の契約書の写しの添付を省略できることがあります。添付を省略できる場合でも、契約書や登記事項証明書などは申告内容を確認するために必要です。申告後に提示を求められる場合に備えて、控除期間中は関連書類を保管しておきます。
登記事項証明書が必要になる場面
登記事項証明書は、不動産の所在地、地番、家屋番号、所有者、床面積、取得日などを確認するための資料です。不動産売却、マイホームの特例、住宅ローン控除、共有名義の申告などで必要になることがあります。
一方で、譲渡所得の特例や住宅ローン控除では、13桁の不動産番号を正確に記載することで、登記事項証明書の添付を省略できます。不動産番号は、一筆の土地または一個の建物ごとに付けられている番号です。
不動産番号を使えば、法務局で有料の登記事項証明書を取得して添付する手間を減らせます。ただし、申告書や明細書へ番号を正確に入力する必要があるため、登記事項証明書、登記情報提供サービスの情報、権利証、登記識別情報通知などをもとに、土地と建物それぞれの番号を確認します。
契約書をなくした場合
不動産の確定申告では、購入時の売買契約書が重要です。取得価額、土地と建物の内訳、取得日が分かるため、譲渡所得や減価償却費の計算に使います。古い物件や相続物件では、購入時の契約書が見つからないことがあります。
契約書をなくした場合は、不動産会社、金融機関、司法書士、管理会社などに当時の資料が残っていないか確認します。住宅ローン契約書、通帳の出金記録、登記費用の明細、購入時の重要事項説明書なども、取得費を確認する手がかりになります。
どうしても取得費が分からない場合は、概算取得費を使って計算することがあります。概算取得費を使うと、実際の購入価格より取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなる場合があります。契約書や精算書を探す作業は、税額に直結します。
共有名義の場合の書類
夫婦共有名義や親子共有名義の不動産を売却した場合は、共有者ごとに譲渡所得を計算します。売却金額、取得費、譲渡費用を持分に応じて分け、それぞれが必要に応じて確定申告を行います。
| 書類 | 見る内容 |
|---|---|
| 登記事項証明書または不動産番号が分かる資料 | 共有者と持分割合 |
| 売買契約書 | 売却金額、売却日、買主 |
| 購入時契約書 | 取得価額、取得日、共有取得時の状況 |
| 費用の領収書 | 仲介手数料や登記費用などを持分に応じて分ける根拠 |
| 各共有者の申告資料 | 各人の所得、控除、特例利用状況 |
夫婦共有のマイホームを売却し、夫婦それぞれが居住用財産の3,000万円特別控除の要件を満たす場合は、各人ごとに特例を検討します。控除額を共有者間で自由に移し替えることはできないため、持分ごとの譲渡所得と各人の特例要件を分けて扱います。
書類を集める順番
不動産関係の確定申告では、先に売却価格や家賃収入だけを集めても、取得費や経費の資料が不足すると申告作業が止まります。次の順番で集めると、金額の漏れを減らせます。
| 順番 | 集める書類 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | 申告内容を示す資料 | 売却、賃貸、住宅ローン控除など、必要書類の方向を決める |
| 2 | 契約書類 | 売却価格、購入価格、契約日、取得日を確認する |
| 3 | 領収書・明細書 | 取得費、譲渡費用、必要経費を計算する |
| 4 | 登記・不動産番号に関する資料 | 所有者、持分、床面積、所在地、住宅区分を確認する |
| 5 | 特例・控除に関する書類 | 3,000万円特別控除、住宅ローン控除、空き家特例などを検討する |
| 6 | マイナンバー・本人確認書類 | 書面提出時の本人確認、e-Tax送信時の本人確認に備える |
売却や購入から時間が経つほど、契約書や領収書を探す手間が増えます。不動産会社や金融機関から再発行や写しの取得が必要になる場合もあるため、確定申告の時期に入る前から資料を集めておくと余裕を持てます。
よくある書類の漏れ
不動産関係の確定申告では、売却時の契約書は手元にあっても、購入時の契約書や当時の諸費用明細が見つからないケースがあります。取得費が不明だと、税額が大きく変わる可能性があります。
- 購入時の売買契約書がない
- 土地と建物の価格内訳が分からない
- 売却時の仲介手数料の領収書を保管していない
- 測量費や取壊し費用の内容が分かる資料がない
- 固定資産税のうち、賃貸部分に対応する金額を分けていない
- 住宅ローンの返済額を元金と利息に分けていない
- 共有名義なのに、持分ごとの計算資料を用意していない
- 相続空き家特例で使う被相続人居住用家屋等確認書の申請が遅れている
- 住宅ローン控除で必要な省エネ性能を示す書類がない
- 書面提出なのに本人確認書類の写しを用意していない
領収書が手元にある場合でも、何のための支出か分からなければ経費や譲渡費用として扱いにくくなります。請求書、見積書、工事内容の明細、メールのやり取りなども一緒に残しておくと、支出の目的を説明できます。
確定申告前のチェック表
最後に、申告前に見ておきたい不動産関係書類を整理します。すべての人に全項目が必要なわけではありません。自分の申告内容に関係する部分だけを選んで確認します。
| 確認項目 | 必要になる主な書類 |
|---|---|
| 不動産を売却した | 売却時契約書、購入時契約書、譲渡所得の内訳書、申告書第三表 |
| 取得費を計算する | 購入時契約書、諸費用明細、登記費用、リフォーム資料 |
| 譲渡費用を計算する | 仲介手数料、印紙代、測量費、取壊し費用、立退料の資料 |
| マイホーム特例を使う | 住民票関係書類、売買契約書、特例に関する明細、不動産番号が分かる資料 |
| 相続した不動産を売る | 被相続人の購入資料、相続登記資料、遺産分割協議書、相続税申告資料 |
| 相続空き家特例を使う | 被相続人居住用家屋等確認書、売買契約書、耐震改修や取壊しに関する資料 |
| 賃貸収入がある | 賃貸借契約書、家賃明細、管理会社明細、経費領収書、決算書または収支内訳書 |
| 住宅ローン控除を受ける | 計算明細書、残高証明書、売買契約書または工事請負契約書、省エネ性能を示す書類、不動産番号が分かる資料 |
| 書面で申告書を提出する | マイナンバーの記載、本人確認書類の提示または写し |
| e-Taxで申告書を提出する | マイナンバーカード等による本人確認、電子送信に必要な利用者識別番号やパスワードなど |
不動産の確定申告では、売却価格や家賃収入の金額だけでなく、取得費、譲渡費用、必要経費、特例の要件を示す資料が必要になります。契約書、領収書、明細書、不動産番号が分かる資料を申告内容ごとにそろえると、税額計算の根拠が明確になります。
特例や控除を使う場合は、書類の不足によって申告内容を直す必要が出ることもあります。売却、賃貸、住宅購入が重なる年は、早い段階で必要書類を洗い出し、申告する年分の国税庁資料や税務署で最新の提出要件を確認しておくのがよいと思います。
