自宅を売却して利益が出た場合、その利益には譲渡所得税がかかります。ただし、自分が住んでいたマイホームを売却した場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。これが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
不動産売却では、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算し、その譲渡所得に税率をかけます。居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、売却後の手取り額に大きく影響します。
居住用財産の3,000万円特別控除とは何か
居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームを売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。所有期間の長短に関係なく使える可能性があるため、購入から5年以下の短期所有でも、要件を満たせば適用を検討できます。
たとえば、マイホームの譲渡所得が2,000万円の場合、3,000万円特別控除を使えれば課税譲渡所得は0円になります。譲渡所得が4,000万円の場合は、3,000万円を控除した後の1,000万円が課税対象になります。
| 譲渡所得 | 3,000万円特別控除 | 課税譲渡所得 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 2,000万円 | 0円 |
| 3,000万円 | 3,000万円 | 0円 |
| 4,000万円 | 3,000万円 | 1,000万円 |
譲渡所得の計算方法
3,000万円特別控除を考える前に、まず譲渡所得を計算します。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。
| 計算式 |
|---|
| 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 |
取得費には、購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、一定の設備費や改良費などが含まれることがあります。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、売却のために行った測量費や建物取壊し費用などが含まれることがあります。取得費と譲渡費用を確認したうえで譲渡所得を出し、そこから特別控除を差し引きます。
| 計算段階 | 内容 |
|---|---|
| 1 | 譲渡収入金額を確認する |
| 2 | 取得費を確認する |
| 3 | 譲渡費用を確認する |
| 4 | 3,000万円特別控除の適用可否を確認する |
| 5 | 控除後の課税譲渡所得に税率をかける |
対象になるマイホーム
この特例の対象になるのは、原則として自分が住んでいる家屋や、その家屋と一緒に売る敷地です。戸建て住宅だけでなく、分譲マンションを売却する場合も、居住用として使っていたものであれば対象になります。
以前に住んでいた家を売る場合も、一定の期限内であれば特例を使える可能性があります。具体的には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが一つの目安になります。
たとえば、転勤や住み替えで自宅を空き家にした後に売却する場合でも、期限内であれば対象になる可能性があります。一方で、長期間空き家のまま保有した後に売却すると、居住用財産としての要件を満たせない場合があります。
家屋を取り壊して敷地を売る場合
マイホームを取り壊した後に、その敷地だけを売却する場合も、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除を使えることがあります。ただし、建物が残っている状態で売る場合よりも確認項目が増えます。
主な要件として、家屋を取り壊した日から1年以内に敷地を売る契約をしていること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること、取壊し後から売買契約までの間に貸駐車場など別の用途で使っていないことが挙げられます。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 契約時期 | 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の売買契約をする |
| 譲渡期限 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る |
| 取壊し後の利用 | 契約までの間に貸駐車場など別用途で使わない |
古家付き土地として売るか、建物を解体してから売るかを検討する場合は、売却価格とあわせて特例の適用要件も確認します。解体の時期や売買契約の時期を誤ると、控除を使えなくなる可能性があります。
夫婦共有名義で売却する場合
夫婦共有名義のマイホームを売却する場合は、共有者ごとに3,000万円特別控除を使えるか判定します。夫婦それぞれが持分を持ち、どちらもその家に居住していたなどの要件を満たす場合は、夫婦それぞれが最高3,000万円まで控除できる可能性があります。
つまり、夫婦2人が共有者として要件を満たす場合は、世帯全体で最大6,000万円まで控除できる可能性があります。都市部のマンションや長く保有した戸建てなど、譲渡所得が大きくなる物件では、共有名義かどうかが税額に大きく影響します。
| 所有形態 | 3,000万円特別控除の考え方 |
|---|---|
| 夫婦の共有名義 | 夫婦それぞれが要件を満たせば、各自最高3,000万円まで控除できる可能性がある |
| 夫または妻の単独名義 | 原則として所有者本人の譲渡所得について最高3,000万円まで控除する |
| 家屋は単独所有、敷地だけ共有 | 家屋の所有者以外は、原則としてこの特例を使えない |
控除額を夫婦間で自由に移し替えることはできません。譲渡所得は共有持分に応じて計算し、それぞれの譲渡所得の範囲で控除を適用します。夫婦共有名義であっても、居住実態、持分割合、売却先、過去の特例利用などの要件を個別に確認する必要があります。
対象外になるケース
居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームであれば必ず使える制度ではありません。適用を受けることだけを目的として一時的に入居した家、仮住まいとして使った家、別荘など趣味や保養のために所有している家は対象外とされています。
また、親子や夫婦など特別な関係にある人へ売却した場合も、この特例は使えません。特別な関係には、生計を一にする親族、売却後にその家で同居する親族、内縁関係にある人、一定の特殊関係のある法人なども含まれます。
| 対象外になり得るケース | 理由 |
|---|---|
| 特例目的で一時的に入居した家 | 実質的な居住用財産とは認められない可能性がある |
| 建替え中の仮住まい | 一時的な利用と判断される場合がある |
| 別荘や保養目的の家 | 生活の本拠とは異なる扱いになる |
| 親子・夫婦などへの売却 | 特別な関係がある人への売却は対象外 |
過去の特例利用との関係
この特例は、売った年の前年や前々年に同じ特例などを使っている場合、適用できないことがあります。また、売った年、その前年、前々年にマイホームの買換えや交換の特例を使っている場合も、3,000万円特別控除を使えないことがあります。
住み替えを短期間で繰り返している場合や、過去にマイホーム売却で特例を使った経験がある場合は、過去の確定申告内容を確認する必要があります。前回の売却から時間が経っていないと、今回の売却で使える特例が制限される可能性があります。
住宅ローン控除との関係
マイホームを売却して3,000万円特別控除を使う場合、新しく購入した住宅について住宅ローン控除を使えないことがあります。特に住み替えでは、旧居の売却益に対する税負担を減らす制度と、新居の住宅ローン控除を同時期に使えるかを確認する必要があります。
令和4年以降に新居へ入居する場合、住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年、その後3年の計6年間に、居住用財産の3,000万円特別控除など一定の譲渡所得の特例を受けていないことが要件になります。
たとえば、新居に入居した年の前年や前々年に旧居を売却して3,000万円特別控除を使った場合、新居の住宅ローン控除を使えない可能性があります。また、新居で住宅ローン控除を受け始めた後に、入居年の翌年以後3年以内に旧居を売却して3,000万円特別控除を使う場合も、住宅ローン控除との関係を確認する必要があります。
売却益が大きい場合は、3,000万円特別控除の効果が大きくなります。一方で、新居の住宅ローン控除を長期間受ける予定がある場合は、どちらを選ぶほうが有利か試算が必要です。住み替えでは、売却前に税理士や税務署へ確認し、旧居の特例と新居の住宅ローン控除を同じ資金計画の中で比べておく必要があります。
10年超所有の軽減税率との関係
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、10年超所有の軽減税率の特例を使える場合があります。この軽減税率は、居住用財産の3,000万円特別控除と併用できます。
3,000万円特別控除を使っても課税譲渡所得が残る場合、10年超所有の軽減税率が使えるかを確認します。特に都心部や長期間保有した住宅では、購入時より大きく値上がりしていることがあり、控除後にも課税所得が残る場合があります。
| 特例 | 主な内容 | 3,000万円特別控除との関係 |
|---|---|---|
| 10年超所有の軽減税率 | 所有期間10年超のマイホーム売却で税率を軽減 | 併用できる場合がある |
| 特定のマイホーム買換え特例 | 一定の買換えで課税を繰り延べる | 原則として併用できない |
| 住宅ローン控除 | 新居の住宅ローン残高に応じて所得税等を控除 | 同時期の利用に制限がある |
店舗併用住宅を売る場合
店舗併用住宅を売却する場合は、居住用として使っていた部分が特例の対象になります。たとえば、1階を店舗、2階を自宅として使っていた建物では、全体を一律に居住用として扱えるとは限りません。
国税庁の案内では、居住用部分が全体のおおむね90％以上であるときは、全体を居住用として扱えるとされています。反対に、店舗部分や事務所部分の割合が大きい場合は、居住用部分と事業用部分を分けて計算する必要があります。
自宅兼店舗、自宅兼事務所、賃貸併用住宅を売却する場合は、床面積や利用状況の資料をもとに、どの範囲が居住用財産として扱われるのかを確認します。
家屋と敷地の所有者が違う場合
マイホームの建物と敷地の所有者が異なる場合もあります。たとえば、夫が建物を所有し、妻が敷地を所有しているケースや、親の土地の上に子が住宅を建てているケースです。
この特例は、原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を売却した場合に使えるものです。ただし、家屋の所有者と敷地の所有者が親族関係にあり、生計を一にしていること、敷地の所有者もその家屋に一緒に住んでいること、家屋と敷地を同時に売ることなど、一定の要件を満たす場合は、敷地の所有者も特例を使える可能性があります。
この場合の控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者を合わせて3,000万円までです。夫婦が家屋と敷地の両方を共有している場合のように、共有者ごとに最高3,000万円を使えるケースとは扱いが異なります。
家屋と敷地の名義が異なる場合は、売却代金の配分、譲渡所得の計算、控除額の使い方が複雑になります。共有名義や親族間の土地利用がある場合は、売却前に税務署や税理士へ確認したほうが安全です。
相続した空き家の3,000万円控除との違い
居住用財産の3,000万円特別控除と、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除は、似た名前ですが別の制度です。居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを売却する場合の制度です。
一方、相続した空き家の3,000万円控除は、被相続人が住んでいた家屋やその敷地を相続人が売却する場合の制度です。耐震基準、取壊し時期、売却期限、相続人の数など、別の要件があります。
相続した実家を売却する場合は、自分が住んでいたマイホームの売却とは扱いが異なります。「3,000万円控除」という名称だけで判断せず、どちらの制度に当たるのかを分けて確認する必要があります。
確定申告が必要になる
居住用財産の3,000万円特別控除を使うには、確定申告が必要です。控除を使った結果として税額が0円になる場合でも、申告しなければ特例を受けたことにはなりません。
確定申告では、譲渡所得の内訳書、売却時の売買契約書、取得時の売買契約書、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、住民票関係書類などが必要になることがあります。住民票上の住所と売却したマイホームの所在地が異なる場合は、居住していたことを示す追加資料が求められる場合があります。
| 資料 | 確認する内容 |
|---|---|
| 売却時の売買契約書 | 譲渡収入金額 |
| 取得時の売買契約書 | 取得費 |
| 仲介手数料や登記費用の資料 | 取得費・譲渡費用 |
| 住民票や戸籍の附票など | 居住実態や住所のつながり |
| 登記事項証明書 | 所有者、所在地、家屋や土地の内容 |
よくある誤解
一つ目は、「売却益が3,000万円以下なら申告しなくてよい」という誤解です。特例を使えば税額が0円になる場合でも、特例の適用を受けるには確定申告が必要です。
二つ目は、「住民票を移していれば必ず使える」という理解です。実際に生活の本拠として使っていたかどうかが問題になります。形式的に住所を移しただけでは、居住用財産として認められない可能性があります。
三つ目は、「親族に売っても使える」という誤解です。親子や夫婦など特別な関係がある人への売却では、この特例は使えません。親族間売買を考える場合は、特例の対象外になる可能性を前提に税額を確認します。
売却前に確認したい項目
マイホームを売却する前には、次の項目を確認しておくと、3,000万円特別控除を使えるか判断する材料になります。
- 売却する家に実際に住んでいたか
- 住まなくなってから売却までの期間
- 家屋を取り壊している場合は、取壊し日と売買契約日
- 取壊し後に敷地を別用途で使っていないか
- 売却先が親子・夫婦など特別な関係にある人ではないか
- 売った年の前年・前々年に同じ特例などを使っていないか
- 夫婦共有名義の場合は、夫婦それぞれが要件を満たすか
- 家屋と敷地の所有者が異なる場合の控除額
- 買換え特例や住宅ローン控除との関係
- 店舗併用住宅や共有名義の場合の居住用部分
- 確定申告に必要な資料がそろっているか
売却活動を始めてから要件を確認すると、解体時期や契約時期を戻せない場合があります。譲渡所得が出る見込みがある場合は、査定を受ける段階で、取得費、譲渡費用、居住期間、特例の適用可否を確認しておく必要があります。
3,000万円控除は税引後の手取りに関わる
居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。所有期間の長短に関係なく使える可能性があるため、マイホーム売却では最初に確認したい特例です。
一方で、特例を使うには、居住実態、売却時期、売却先、過去の特例利用、他の制度との関係など、複数の要件を満たす必要があります。夫婦共有名義で売却する場合は共有者ごとに控除を判定し、住宅ローン控除との関係では新居の入居年を中心に前後の期間を確認します。
マイホームの売却では、売却価格だけでなく、譲渡所得税を差し引いた後の手取り額を把握することが重要です。3,000万円特別控除を使えるかどうかで税額が大きく変わるため、売却前に税務署や税理士へ確認し、必要書類をそろえておくのがよいと思います。
