不動産を購入したり、相続したり、住宅ローンを借りたりすると、登記手続の際に登録免許税がかかります。登録免許税は、契約時に貼る印紙税や、不動産取得後に都道府県から課税される不動産取得税とは別の税金です。
登録免許税で分かりにくいのは、同じ不動産に関する登記でも、売買、相続、贈与、保存登記、抵当権設定登記などで税率が変わる点です。また、土地と建物でも扱いが異なり、住宅用家屋では軽減税率が使える場合があります。
登録免許税とは
登録免許税は、不動産、会社、船舶、航空機、資格、特許などについて、登記や登録、免許、許可、認可などを受けるときに課される国税です。不動産の分野では、土地や建物の所有権を登記するとき、住宅ローンの抵当権を設定するときなどに関係します。
不動産取引では、司法書士が登記申請を行う際に登録免許税を計算し、登記費用の一部として見積書に含めるのが一般的です。そのため、買主や相続人は「登記費用」としてまとめて見てしまい、登録免許税そのものの仕組みを意識しないことがあります。
課税対象は契約ではなく登記や登録
登録免許税の課税対象は、売買契約そのものではありません。課税対象になるのは、法務局などで行う登記や登録です。不動産を買っただけで自動的に登録免許税がかかるのではないため、所有権移転登記や抵当権設定登記などを受けるときに課税されます。
ここが印紙税との大きな違いです。印紙税は、一定の契約書や領収書などの文書を作成したときにかかります。一方、登録免許税は、権利関係を公的な帳簿に記録する手続に対してかかります。
課税標準の違い
登録免許税は、登記の種類によって、税率をかける対象が変わります。不動産登記では、多くの場合、固定資産税評価額をもとにした不動産の価額が課税標準になります。ただし、抵当権設定登記では、担保される債権金額が課税標準になります。
| 登記の種類 | 課税標準 | 考え方 |
|---|---|---|
| 土地・建物の所有権移転登記 | 不動産の価額 | 原則として固定資産税評価額をもとに計算 |
| 建物の所有権保存登記 | 不動産の価額 | 新築建物などを初めて登記する場合に関係 |
| 抵当権設定登記 | 債権金額 | 住宅ローンなどの借入金額（融資おける債権額）をもとに計算 |
| 会社設立登記 | 資本金の額 | 不動産登記とは別の商業登記として、資本金の額を基準に計算 |
不動産の登録免許税を考えるときは、購入価格ではなく固定資産税評価額を使うのが基本です。売買価格が3,000万円でも、固定資産税評価額が2,000万円であれば、所有権移転登記の登録免許税は2,000万円を基準に計算します。
不動産登記の主な税率
不動産登記の登録免許税は、登記原因によって税率が変わります。同じ所有権移転登記でも、売買なのか、相続なのか、贈与なのかで税率が異なります。
| 登記の内容 | 通常の税率 | 主な課税標準 |
|---|---|---|
| 土地の売買による所有権移転登記 | 2.0％ | 不動産の価額 |
| 土地の相続による所有権移転登記 | 0.4％ | 不動産の価額 |
| 土地の贈与による所有権移転登記 | 2.0％ | 不動産の価額 |
| 建物の所有権保存登記 | 0.4％ | 不動産の価額 |
| 建物の売買による所有権移転登記 | 2.0％ | 不動産の価額 |
| 建物の相続による所有権移転登記 | 0.4％ | 不動産の価額 |
| 抵当権設定登記 | 0.4％ | 債権金額 |
相続による所有権移転登記は0.4％、売買や贈与による所有権移転登記は原則2.0％です。相続と贈与は、どちらも無償で財産を移す場面がありますが、登録免許税の税率は同じではありません。
土地と建物で軽減措置が異なる
登録免許税では、土地と建物で軽減措置の内容が異なります。土地の売買による所有権移転登記については、通常2.0％のところ、一定期間は1.5％に軽減される措置があります。令和8年度（2026年度）の税制改正を反映し、この土地売買に関する軽減措置の適用期限は令和11年3月31日まで延長されています。
一方、住宅用家屋については、自己の居住用として一定の要件を満たす場合に、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の税率が軽減されます。こちらは土地全般の軽減ではなく、住宅用家屋に関する軽減措置です。
| 区分 | 通常の税率 | 軽減税率の例 |
|---|---|---|
| 土地の売買による所有権移転登記 | 2.0％ | 1.5％ |
| 住宅用家屋の所有権保存登記 | 0.4％ | 0.15％ |
| 住宅用家屋の所有権移転登記 | 2.0％ | 0.3％ |
| 住宅取得資金に係る抵当権設定登記 | 0.4％ | 0.1％ |
軽減税率は、単に住宅を買えば自動的に使えるわけではありません。床面積、居住用であること、取得後一定期間内に登記すること、市町村などが発行する住宅用家屋証明書を添付することなど、複数の要件があります。
住宅用家屋の軽減を受ける条件
住宅用家屋の軽減税率を受けるするには、個人が自己の居住用として住宅を新築または取得することが前提になります。投資用物件、賃貸用住宅、法人が取得する建物などは、通常のマイホーム向け軽減とは扱いが異なります。
主な要件としては、床面積が50平方メートル以上であること、新築または取得後1年以内に登記を受けることなどがあります。中古住宅では、昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または一定の耐震基準に適合する住宅であることも重要です。
軽減を受けるには、登記申請時に住宅用家屋証明書などを添付する必要があります。登記が終わった後で証明書を提出しても、軽減税率を受けられない場合があるため、登記前に書類をそろえておく必要があります。
抵当権設定登記は借入金額で計算
住宅ローンを借りる場合、金融機関は購入する不動産に抵当権を設定します。この抵当権設定登記にも登録免許税がかかります。
所有権移転登記では固定資産税評価額をもとに計算しますが、抵当権設定登記では債権金額、つまり住宅ローンなどの借入金額をもとに計算します。たとえば、借入金額が3,000万円で通常税率0.4％の場合、登録免許税は12万円です。住宅取得資金に係る軽減税率0.1％が使える場合は、3万円になります。
同じ不動産購入に関連する登記でも、所有権移転登記と抵当権設定登記では課税標準が違います。見積書を見るときは、どの登記について、何を基準に計算しているのかを分けて確認します。
計算例
次の条件で、土地と建物を購入し、住宅ローンを利用した場合を考えます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地の固定資産税評価額 | 2,000万円 |
| 建物の固定資産税評価額 | 1,200万円 |
| 住宅ローン借入金額 | 3,000万円 |
土地の所有権移転登記について、軽減税率1.5％が使える場合は、2,000万円に1.5％をかけて30万円です。建物の所有権移転登記について、住宅用家屋の軽減税率0.3％が使える場合は、1,200万円に0.3％をかけて3万6,000円です。
抵当権設定登記について、住宅取得資金の軽減税率0.1％が使える場合は、借入金額3,000万円に0.1％をかけて3万円です。この例では、登録免許税の合計は36万6,000円になります。
| 登記 | 計算式 | 税額 |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転登記 | 2,000万円 × 1.5％ | 30万円 |
| 建物の所有権移転登記 | 1,200万円 × 0.3％ | 3万6,000円 |
| 抵当権設定登記 | 3,000万円 × 0.1％ | 3万円 |
| 合計 | － | 36万6,000円 |
相続登記と贈与登記の違い
相続による所有権移転登記の税率は0.4％です。一方、贈与による所有権移転登記の税率は原則2.0％です。親から子へ不動産を移す場合でも、生前贈与と相続では登録免許税の負担が大きく異なります。
たとえば、固定資産税評価額2,000万円の土地を相続で取得する場合、登録免許税は8万円です。同じ土地を贈与で取得する場合は、原則として40万円になります。さらに贈与では贈与税、不動産取得税なども関係するため、登録免許税だけで判断することはできません。
免税措置が使える場合
相続による土地の登記では、一定の免税措置があります。たとえば、相続により土地を取得した個人が、その土地の相続登記を受ける前に亡くなった場合、一定期限までに行う中間の相続登記について登録免許税が課されない措置があります。
また、相続による土地の所有権移転登記などで、課税標準となる不動産の価額が100万円以下の場合、一定期限まで登録免許税が課されない措置もあります。相続登記では、税率だけでなく、免税措置の対象になるかも確認したいところです。
不動産取得税や印紙税との違い
不動産に関する税金は複数あるため、登録免許税、不動産取得税、印紙税を混同しないようにする必要があります。
| 税金 | かかる場面 | 主な課税対象 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 登記や登録を受けるとき | 所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記など |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した後 | 土地や建物の取得 |
| 印紙税 | 契約書などの文書を作成したとき | 不動産売買契約書、工事請負契約書など |
不動産売買契約書に収入印紙を貼るのは印紙税です。購入後に都道府県から納税通知書が届くのは不動産取得税です。法務局で所有権移転登記や抵当権設定登記を行うときにかかるのが登録免許税です。
見積書で確認したい項目
不動産購入時の登記費用見積書では、登録免許税と司法書士報酬がまとめて表示されることがあります。総額だけを見ると、税金なのか報酬なのか分かりにくい場合があります。
確認したいのは、土地の所有権移転登記、建物の所有権移転登記または保存登記、抵当権設定登記がそれぞれいくらで計算されているかです。土地・建物の固定資産税評価額、住宅ローンの借入金額、適用されている税率、軽減税率の有無を分けて見ると、内容を確認しやすくなります。
- 土地の固定資産税評価額
- 建物の固定資産税評価額
- 住宅ローンの借入金額
- 所有権移転登記の税率
- 所有権保存登記の税率
- 抵当権設定登記の税率
- 住宅用家屋証明書の有無
- 軽減税率の適用期限
登録免許税は登記の種類ごとに確認する
登録免許税は、不動産を取得したときに一律でかかる税金ではありません。どの登記を受けるのか、土地なのか建物なのか、売買なのか相続なのか、住宅ローンの抵当権設定があるのかによって、課税標準も税率も変わります。
特に住宅購入では、土地の所有権移転登記、建物の保存または移転登記、抵当権設定登記が同時に発生することがあります。それぞれ税率が異なるため、登記費用の見積書では内訳を確認することが大切です。
また、登録免許税の軽減措置には適用期限や要件があります。住宅用家屋証明書などの書類が必要になる場合もあるため、契約後ではなく、登記申請前の段階で司法書士や不動産会社に確認しておくと安心です。
