不動産に関する確定申告では、土地や建物の売却、賃貸収入、住宅ローン控除など、申告する内容によって用意する書類が異なります。
確定申告書と一緒に提出する書類のほか、取得費や譲渡費用、必要経費の計算に使う契約書や領収書もあります。税務署へ提出する書類と、金額の根拠として手元に残す資料を分けておくと、何を用意するのかが分かりやすくなります。
申告内容ごとの必要書類
土地や建物を売って利益が出たときは譲渡所得、賃貸住宅などから得た利益は不動産所得として申告します。住宅ローン控除を初めて受ける年には、住宅の取得価額や借入残高、住宅性能に関する書類も加わります。
| 申告内容 | 主な書類 |
|---|---|
| 土地や建物を売却した | 確定申告書、第三表、譲渡所得の内訳書、売買契約書など |
| 賃貸収入がある | 青色申告決算書または収支内訳書、賃貸借契約書、管理会社の明細、経費資料など |
| 住宅ローン控除を初めて受ける | 住宅借入金等特別控除額の計算明細書、借入金残高関係書類、売買契約書、住宅性能関係書類など |
旧居を売却した時期と新居へ入居した時期が近い住み替えでは、居住用財産の特例と住宅ローン控除の併用制限にも注意が必要です。それぞれ別の要件が設けられているため、旧居の売却と新居の取得を分けて整理します。
提出書類と計算資料
不動産関係の書類には、申告書として提出するもの、特例や控除を受けるために添付するもの、税額計算の根拠として保管するものがあります。
| 区分 | 書類の例 | 用途 |
|---|---|---|
| 申告書類 | 確定申告書、第三表、譲渡所得の内訳書、青色申告決算書、収支内訳書 | 所得や税額を記載して提出する |
| 添付書類 | 特例に必要な証明書、住宅性能関係書類、一定の売買契約書の写しなど | 特例や控除の要件を示す |
| 計算資料 | 売買契約書、領収書、請求書、固定資産税納税通知書、管理会社の明細など | 取得費、譲渡費用、必要経費を計算する |
e-Taxでは、書類によって記載内容の入力で添付を省略できるものもあります。申告時に添付しなかった契約書や領収書も、申告した金額の根拠として保管しておきます。
マイナンバーと本人確認書類
確定申告書にはマイナンバーを記載します。書面で提出するときは、マイナンバーカードなどによる本人確認も必要です。
| 提出方法 | 本人確認 |
|---|---|
| 書面 | マイナンバーを記載し、本人確認書類を提示するか、写しを添付する |
| e-Tax | 電子的に本人確認を行うため、本人確認書類の写しは添付しない |
マイナンバーカードを使わずに書面で申告するときは、番号確認書類と運転免許証などの身元確認書類を組み合わせる方法もあります。
不動産を売却したときの書類
土地や建物の売却益は譲渡所得として申告します。申告書第三表と譲渡所得の内訳書には、売却金額、取得費、譲渡費用、所有期間などを記載します。
| 書類 | 用途 |
|---|---|
| 確定申告書 | 所得と所得税額を申告する |
| 申告書第三表（分離課税用） | 土地や建物の譲渡所得などを記載する |
| 譲渡所得の内訳書（土地・建物用） | 売却金額、取得費、譲渡費用などを記載する |
| 売却時の売買契約書 | 売却金額、契約日などが分かる |
| 購入時の売買契約書 | 取得価額、取得日などが分かる |
| 仲介手数料などの領収書 | 取得費や譲渡費用の金額が分かる |
売買契約書や領収書は、譲渡所得の計算資料として使うものが中心です。居住用財産の特例などを受けるときは、売買契約書の写しや証明書類が別途必要になることがあります。
取得費の資料
取得費には、不動産の購入代金と購入時に支払った一定の費用が含まれます。建物は所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引くため、土地と建物の価格内訳も計算に使います。
| 資料 | 分かる内容 |
|---|---|
| 購入時の売買契約書 | 土地・建物の購入価格、取得日 |
| 購入時の精算書 | 仲介手数料や登記関係費用など |
| 土地と建物の価格内訳が分かる資料 | 建物の減価償却費相当額を計算するための取得価額 |
| 改良工事などの請求書 | 取得費に加えられる設備費や改良費 |
購入時の売買契約書が残っていないときは、当時の精算書、住宅ローン関係書類、通帳、不動産会社が保管している資料などから購入金額をたどれることがあります。
取得費を証明できないときは、譲渡収入金額の5％相当額を概算取得費として計算する方法があります。実際の取得費が5％相当額を上回っていると、契約書などの有無によって課税される譲渡所得にも差が出ます。
譲渡費用の資料
譲渡費用には、不動産を売るために直接支払った費用を計上します。
| 資料 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料の領収書 | 売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料 |
| 印紙代が分かる資料 | 売買契約書に貼付した収入印紙の金額 |
| 測量費の請求書・領収書 | 売却のために行った測量費 |
| 取壊し費用の請求書・領収書 | 土地を売るために建物を解体した費用 |
| 立退料の支払資料 | 売却のために借家人へ支払った立退料 |
通常の修繕費や保有期間中の固定資産税は、売却のために直接支払った費用とは扱いが異なります。譲渡費用に含まれるか判断が必要な支出は、領収書に加えて、何のために支払ったのか分かる請求書や明細も残しておくとよいと思います。
マイホームの特例を使うときの書類
自分が住んでいたマイホームを売却すると、居住用財産の3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率を受けられることがあります。
用意する書類は特例によって異なります。売却した住宅の所在地と現在の住所が異なるケースでは、戸籍の附票など、以前の住所が分かる資料を求められることもあります。
| 資料 | 用途 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書 | 譲渡所得や特例の計算 |
| 売買契約書の写し | 売却金額や契約内容を示す |
| 住所関係書類 | 売却した住宅と以前の住所とのつながりを示す |
| 取壊し関係書類 | 家屋を解体して敷地を売ったときの取壊し日などを示す |
| 不動産番号が分かる資料 | 土地や建物の登記情報を申告書類へ記載する |
3,000万円特別控除によって課税される譲渡所得が0円になっても、特例を受けるための確定申告は行います。
相続した不動産を売却したときの書類
相続した土地や建物は、原則として被相続人の取得日と取得費を引き継いで譲渡所得を計算します。そのため、相続後の登記資料とあわせて、被相続人が購入した当時の契約書も使います。
| 資料 | 用途 |
|---|---|
| 被相続人の購入時の売買契約書 | 取得日と取得費が分かる |
| 相続関係の登記資料 | 相続後の所有関係が分かる |
| 遺産分割協議書 | 不動産を取得した相続人が分かる |
| 相続税申告書 | 相続税の取得費加算の特例を検討するときに使う |
相続空き家の3,000万円特別控除
被相続人が住んでいた住宅を相続人が売却し、空き家の3,000万円特別控除を受けるときは、市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書へ添付します。
確認書は、売却した住宅や敷地を管轄する市区町村へ申請します。交付までの日数は自治体によって異なるため、申告期限から余裕を持って申請できるよう、必要書類と受付方法を調べておくとよいと思います。
賃貸収入があるときの書類
アパート、マンション、貸家、駐車場などから得た収入は、不動産所得として申告します。青色申告では青色申告決算書（不動産所得用）、白色申告では収支内訳書（不動産所得用）を作成します。
| 資料 | 分かる内容 |
|---|---|
| 賃貸借契約書 | 家賃、共益費、礼金、契約期間 |
| 管理会社の送金明細 | 家賃収入、管理手数料、修繕費など |
| 家賃の入金記録 | 年間の入金額 |
| 青色申告決算書または収支内訳書 | 年間収入、必要経費、不動産所得 |
管理会社を利用している物件では、年間収支報告書や月ごとの送金明細から収入と支出を整理します。自主管理の物件では、賃貸借契約書と通帳などの入金記録を照合して年間収入を集計します。
不動産所得の経費資料
賃貸経営にかかった費用は、種類ごとに請求書や明細を分けておくと、青色申告決算書や収支内訳書へ転記する金額を追えます。
| 経費項目 | 資料 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 納税通知書、納付記録 |
| 管理委託料 | 管理会社の明細、請求書 |
| 修繕費 | 工事請求書、領収書、工事内容の明細 |
| 損害保険料 | 保険証券、保険料明細 |
| 借入金利息 | 金融機関の返済予定表、返済明細 |
| 減価償却費 | 購入時の契約書、建物価格、過去の申告書 |
ローンの返済額には元金と利息が含まれています。不動産所得の必要経費に含めるのは、賃貸経営に対応する利息部分です。
住宅ローン控除の書類
住宅ローン控除を初めて受ける年は、給与所得者も確定申告を行います。
| 書類 | 用途 |
|---|---|
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 住宅ローン控除額を計算する |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 年末時点の住宅ローン残高を示す |
| 売買契約書または工事請負契約書の写し | 住宅の取得価額や契約内容を示す |
| 不動産番号が分かる資料 | 土地や家屋の登記情報を計算明細書へ記載する |
| 建設住宅性能評価書の写し、住宅省エネルギー性能証明書など | ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅などの区分を示す |
令和6年以降に入居する新築住宅では、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の区分によって借入限度額などが異なります。省エネ性能を証明する書類には、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書の写しなどがあります。
省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、令和6年以降の入居では原則として新築住宅の住宅ローン控除の対象外です。令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅や、令和6年6月30日までに建築された一定の住宅には経過措置があります。
金融機関が調書方式に対応しているケースでは、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書を確定申告書へ添付しない扱いになることもあります。
不動産番号と登記事項証明書
土地や建物には、それぞれ13桁の不動産番号が付いています。
譲渡所得の特例では、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載すると、対象となる登記事項証明書の添付を省略できます。住宅ローン控除についても、住宅借入金等特別控除額の計算明細書へ不動産番号を記載することで、登記事項証明書の添付を省略できる取扱いがあります。
土地と建物には別々の不動産番号が付いているため、戸建て住宅では土地と家屋の番号をそれぞれ用意します。
購入時の契約書がないとき
購入時の売買契約書は、取得価額や取得日を調べる資料です。古い物件や相続した不動産では、契約書が残っていないこともあります。
その場合は、購入時の精算書、住宅ローン関係書類、通帳、重要事項説明書、不動産会社や金融機関に残っている資料などから購入金額をたどります。
取得費を証明できないときは概算取得費を使う方法もあります。実際の取得費を示せる資料が見つかると譲渡所得の計算結果も変わるため、購入当時の資料は可能な範囲で探しておくとよいと思います。
共有名義の不動産
夫婦や親子で共有している不動産を売却したときは、共有者ごとに譲渡所得を計算します。
| 資料 | 分かる内容 |
|---|---|
| 登記関係資料 | 共有者と持分割合 |
| 売買契約書 | 売却金額、契約日 |
| 購入時の売買契約書 | 取得価額、取得日 |
| 費用の領収書 | 取得費や譲渡費用 |
夫婦共有のマイホームで、夫婦それぞれが居住用財産の3,000万円特別控除の要件を満たしているときは、各人の譲渡所得について特例の適用を判定します。
確定申告前の書類チェック
| 申告内容 | 用意する主な書類 |
|---|---|
| 不動産を売却した | 売却時の売買契約書、購入時の売買契約書、譲渡所得の内訳書、申告書第三表 |
| 取得費を計算する | 購入時の売買契約書、精算書、改良工事などの資料 |
| 譲渡費用を計算する | 仲介手数料、印紙代、測量費、取壊し費用などの資料 |
| マイホームの特例を使う | 譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、必要に応じた住所関係書類、不動産番号関係資料 |
| 相続空き家特例を使う | 被相続人居住用家屋等確認書など |
| 賃貸収入がある | 賃貸借契約書、家賃明細、経費資料、青色申告決算書または収支内訳書 |
| 住宅ローン控除を受ける | 住宅借入金等特別控除額の計算明細書、借入金残高関係書類、売買契約書、住宅性能関係書類 |
| 書面で確定申告する | マイナンバー、本人確認書類 |
