等価交換とは？メリット・デメリット

土地を持っていても、マンションやビルを自分で建てるとなると、かなりの建築費がかかります。そこで選択肢になるのが、土地の全部または一部をデベロッパーへ譲渡し、完成した建物の一部を受け取る「等価交換」です。

土地所有者がマンション一棟分の建築費を用意する代わりに、土地を使って建物を取得する仕組みと考えると分かりやすいかと思います。完成後はマンションの住戸や店舗などを所有し、自宅として使ったり、賃貸して家賃収入を得たりできます。

土地活用として魅力のある方法ですが、等価交換後は土地の所有関係が変わります。長く持ってきた土地を今後も単独で所有したいのか、土地の一部を譲渡して新しい建物を取得したいのかによって、判断は大きく分かれます。

等価交換の仕組み

等価交換では、土地所有者が提供した土地にデベロッパーがマンションやビルを建てます。完成した建物のうち、土地の評価額などに応じた部分を土地所有者が取得し、残りをデベロッパーが販売するのが一般的です。

たとえば、土地所有者がマンションの住戸を数戸取得し、そのうち一戸に住んで、残りを賃貸することもできます。デベロッパーは自社が取得した住戸を販売し、その代金から建築費や事業にかかった費用を回収します。

土地所有者	デベロッパー
土地の全部または一部を譲渡する	建築費を負担して建物を建てる
完成した住戸や店舗などを取得する	土地の持分と建物の一部を取得する
取得した建物を自宅や賃貸に使う	取得した住戸などを販売する

全部譲渡方式と部分譲渡方式

等価交換には、土地全体をいったんデベロッパーへ譲渡する「全部譲渡方式」と、デベロッパーが取得する持分だけを譲渡する「部分譲渡方式」があります。

全部譲渡方式では、土地の所有権をいったんデベロッパーへ移した後、建物の完成時に土地所有者が住戸と土地の共有持分を取得します。途中では土地全体の名義が変わるため、契約書では完成後に取得する住戸や土地持分まで含めて条件を確認します。

部分譲渡方式では、土地所有者が自分で持つ部分を残し、デベロッパーへ渡す持分だけを譲渡します。完成後に建物の区分所有権を取得する点は全部譲渡方式と共通していますが、土地所有権の移し方が異なります。

提案書を見るときは、土地評価額や取得する住戸だけでなく、どちらの方式で進める計画なのかも確認しておくと、契約後の権利関係を把握できます。

還元床と還元率

土地所有者が等価交換によって取得する建物部分は、「還元床」と呼ばれることがあります。土地を提供した結果、どれくらいの床を取得できるのかを見るときには「還元率」という言葉も使われます。

還元床は、土地の広さだけから決まるものではありません。土地評価額のほか、建築費や完成後の販売価格などをもとに条件が決まるので、同じ面積の土地でも取得できる住戸数や床面積には違いが出ます。

ここで注意したいのが建築費です。計画から着工までに資材費や人件費が上がると、最初に示された住戸数や床面積が見直されることがあります。提案時の還元床がそのまま確定するのか、建築費の変動によって条件を調整するのかは、契約内容によって違います。

等価交換のメリット

大きなメリットは、マンション全体の建築費を土地所有者が自分で用意しなくてよいことです。自分で賃貸マンションを建てれば、土地をすでに所有していても建築資金が必要になり、融資を利用した場合は完成後も返済が続きます。

等価交換では、デベロッパーが建物を建築します。土地所有者は土地を提供することで住戸などを取得するので、多額の借入れをせずに不動産を所有できる点は大きな違いです。

設計や工事、デベロッパーが取得する住戸の販売も事業者側が進めます。土地所有者が自分でマンションを建てる場合に比べると、建築事業そのものに関わる作業は少なくなります。

完成後に取得した住戸は、自分で住むほか、賃貸にも使えます。複数戸を取得できれば、一部を自宅にして残りを貸す方法もあります。土地をすべて売却して現金にする場合とは、その後に不動産を保有し続けられる点が違います。

等価交換のデメリット

建築費を自分で負担しない代わりに、土地の全部または一部をデベロッパーへ譲渡します。完成後には住戸と土地持分を取得しますが、以前のように一筆の土地を一人で所有する状態には戻りません。

マンションが完成すると、敷地は区分所有者による共有になります。自分が取得した住戸は売却できますが、建物全体の建替えや敷地全体の処分には、ほかの区分所有者も関わります。将来、土地そのものを家族に残したい場合には、この違いが重要になります。

デベロッパーから提示された土地評価額だけで条件を比べるのも十分ではありません。仮に土地評価額が高くても、取得する住戸の階数や広さ、位置によって賃料や売却価格は変わります。広い住戸を少数取得する案と、小さな住戸を複数取得する案でも、その後の使い方はかなり違ってきます。

もう一つは、計画中に建築費が変動する可能性です。建築費が当初の想定を上回れば、還元床の面積や住戸数を見直す契約もあります。最初の提案書だけで判断せず、どの時点で条件が確定するのかまで確認しておくと、後から条件が変わった理由も追いやすくなります。

等価交換が検討される土地

等価交換は、デベロッパーが完成後の住戸などを販売して事業費を回収する仕組みなので、建物を販売できる需要がある地域で検討されます。駅に近い土地や住宅需要のある地域などは候補になりやすく、土地の規模や形も建築計画に影響します。

容積率も重要です。建築できる床面積が十分に取れれば、土地所有者へ渡す部分とデベロッパーが販売する部分を確保できます。反対に、建てられる床面積が少ない土地では事業として成立しないことがあります。

条件	確認する内容
周辺の需要	完成した住戸や店舗を販売できるか
容積率	どの程度の床面積を建築できるか
土地の規模・形	計画している建物を配置できるか
土地評価額	取得する住戸などとどのように対応するか

自分でマンションを建てる場合との違い

自分でマンションを建てる方法では、土地を原則としてそのまま所有できます。その分、建築費は土地所有者が負担し、融資を使えば返済も土地所有者側で行います。

等価交換では建築費を自分で全額用意しませんが、土地の全部または一部を譲渡します。建築費を負担して土地を維持するのか、土地を譲渡して建築費の負担を抑えるのかという違いがあります。

項目	等価交換	自分で建築
土地	全部または一部を譲渡する	原則として所有を続ける
建築費	デベロッパーが負担する	土地所有者が負担する
完成後の建物	条件に応じた部分を取得する	土地所有者が所有する
借入れ	マンション全体の建築費については原則不要	融資を利用することがある

定期借地との違い

土地を事業者に使わせる方法としては、定期借地もあります。定期借地では土地を売却せず、所有権を残したまま一定期間貸します。

契約期間が終われば、契約内容に沿って土地の返還を受けます。等価交換では、譲渡した土地が後から戻ってくる仕組みではなく、代わりに完成した住戸や土地持分を取得します。

土地そのものを長く所有したい場合と、建築費の負担を抑えて新しい不動産を取得したい場合では、同じ土地活用でも選択肢が変わります。

等価交換後に売却するとき

等価交換後に売却する場合、対象になるのは元の土地ではなく、取得したマンションの住戸などです。自宅として使っていた住戸と、入居者へ貸している住戸では、想定する買主も違います。

将来、一筆の土地として売却したい、子どもに土地をそのまま残したいと考えている場合には、等価交換後の状態を先に考えておく必要があります。完成後はマンションの敷地になるので、以前と同じ方法で土地を処分することはできません。

等価交換と税金

土地をデベロッパーへ譲渡すると、譲渡所得に対する税金が関係します。一定の条件を満たす等価交換では、土地を譲渡した時点で課税をすべて終わらせず、将来へ繰り延べる制度を利用できることがあります。

立体買換えの特例

等価交換に関係する税制として、「中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例」があります。租税特別措置法第37条の5に定められていて、「立体買換えの特例」と呼ばれることもあります。

一定の区域にある土地や建物などを、中高層の耐火建築物などを建てる事業のために譲渡し、その事業で建築された一定の建物を取得した場合に使える制度です。買換資産の取得価額などに応じて、譲渡所得への課税を将来へ繰り延べます。

ここでいう繰り延べは、税金がなくなるという意味ではありません。取得した不動産を後に売却すると、そのときの譲渡所得の計算へ影響します。また、対象地域や建物などに条件があるので、等価交換を行えば自動的に適用される制度でもありません。

固定資産の交換の特例との違い

名前が似ていますが、所得税の「固定資産の交換の特例」は別の制度です。こちらは土地と土地、建物と建物のように同じ種類の固定資産を交換することなどが要件になっています。

土地活用の等価交換で土地を譲渡して新築マンションの住戸を取得したというだけで、固定資産の交換の特例をそのまま使えるわけではありません。

事業用資産の買換えの特例

事業に使っていた土地などを譲渡して一定の事業用資産を取得する場合には、「事業用資産の買換えの特例」が関係することもあります。こちらも一定の条件で課税を将来へ繰り延べる制度です。

どの特例を使えるかは、土地の所在地やそれまでの利用方法、完成後に取得する不動産の使い方などで変わります。等価交換の条件が具体的になった段階で税額まで計算しておくと、住戸の取得条件と税負担を一緒に比べられます。

契約前に確認する内容

デベロッパーから提案を受けたときは、土地の評価額だけを見ると全体の条件が分かりません。全部譲渡方式か部分譲渡方式か、どの住戸を取得するのか、還元床がいつ確定するのかによって、完成後に所有する不動産が変わります。

項目	確認する内容
譲渡方式	全部譲渡方式か部分譲渡方式か
土地評価額	土地をいくらと評価しているか
還元床	取得する住戸の戸数、広さ、階数、位置
条件の変更	建築費が変わったときに還元床を見直すか
土地の権利	完成後に取得する土地持分
完成後の費用	管理費、修繕積立金、固定資産税
賃貸する場合	想定家賃、管理委託料
税金	利用できる特例と適用後の税額

提案時には同じように見える条件でも、土地評価額の決め方や取得する住戸、建築費が上がったときの扱いまで比べると違いが出てきます。とくに還元床は、最初の提案段階の数字なのか、契約後も変わらない数字なのかを分けて見ておくとよいと思います。